Акт утратил силу 05.09.2020 зарегистрировано 18.11.2009 г., рег. номер 2044
05.09.2020
06.06.2016
28.11.2009
Кўриниш
Рус
Ўзб
O’zb
Рус|Ўзб
Рус|O‘zb
ONLINE TRANSLATE
Постановление Государственного комитета Республики Узбекистан по управлению государственным имуществом, зарегистрировано 18.11.2009 г., рег. номер 2044
Кучга кириш санаси
28.11.2009
05.09.2020
06.06.2016
28.11.2009
Кўриниш
Рус
Ўзб
O’zb
Рус|Ўзб
Рус|O‘zb
Акт утратил силу 05.09.2020
Официальный источник в PDF-файле
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Постановление
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
ГОСУДАРСТВЕННОГО КОМИТЕТА РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ НАЦИОНАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН (НСОИ № 10) «ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ»
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
[Зарегистрировано Министерством юстиции Республики Узбекистан 18 ноября 2009 г. Регистрационный № 2044]
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
 Комментарий LexUz
Настоящее постановление утратит силу с 5 сентября 2020 года в соответствии с приказом директора Агентствa по управлению государственными активами Республики Узбекистан от 1 мая 2020 года № 01/11-15/62 «Об утверждении Единого национального стандарта оценки Республики Узбекистан» (Рег. № 3239 от 04.06.2020 г.).
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
В соответствии с Законом Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», постановлениями Президента Республики Узбекистан от 26 апреля 2006 г. № ПП-335 «О мерах по совершенствованию деятельности Госкомимущества Республики Узбекистан» и от 24 апреля 2008 г. № ПП-843 «О дальнейшем совершенствовании деятельности оценочных организаций и повышении их ответственности за качество оказываемых услуг» Государственный комитет Республики Узбекистан по управлению государственным имуществом постановляет:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
1. Утвердить Национальный стандарт оценки имущества Республики Узбекистан (НСОИ № 10) «Оценка стоимости недвижимости» согласно приложению.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
2. Настоящее постановление вступает в силу по истечении десяти дней со дня его государственной регистрации в Министерстве юстиции Республики Узбекистан.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Председатель Д. МУСАЕВ
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
г. Ташкент,
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
12 октября 2009 г.,
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
№ 01/19-18/21
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
ПРИЛОЖЕНИЕ
к постановлению Госкомимущества Республики Узбекистан от 12 октября 2009 года № 01/19-18/21
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Национальный стандарт оценки имущества Республики Узбекистан (НСОИ № 10)
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
«Оценка стоимости недвижимости»
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Настоящий Национальный стандарт оценки имущества Республики Узбекистан (НСОИ № 10) «Оценка стоимости недвижимости» (далее — НСОИ № 10) в соответствии с Законом Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности» (Ведомости Олий Мажлиса Республики Узбекистан, 1999 г., № 9, ст. 208), постановлением Президента Республики Узбекистан от 24 апреля 2008 года № ПП-843 «О дальнейшем совершенствовании деятельности оценочных организаций и повышении их ответственности за качество оказываемых услуг» (Собрание законодательства Республики Узбекистан, 2008 г., № 18, ст. 145) определяет нормативное регулирование оценочной деятельности в Республике Узбекистан.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Глава I. Общие положения
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
1. Целью НСОИ № 10 является установление норм и правил по оценке стоимости недвижимости, определяющих термины и определения, требования к информации, порядок проведения оценки, подходы и методы оценки, требования к оформлению результатов оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
2. В НСОИ № 10 используются следующие термины и определения:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
аналог — сходный по основным экономическим, физическим, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях, или из предложения, выдвинутого на конкурентном рынке;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
валовой рентный мультипликатор — показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового (потенциального или действительного) дохода объекта недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
денежный поток — поток денежных средств, создаваемый в течение определенного периода времени объектом недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
земельный участок — часть земельного фонда, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
неспециализированная недвижимость — недвижимость, которая покупается, продается и арендуется на открытом рынке;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
обременение — право на недвижимость, включающее право на залог, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установленные законодательством права, получаемые на недвижимость. Обременения устанавливаются в соответствии с законодательством или договором;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
общая ставка капитализации — показатель, определяемый на основе анализа отношений чистых операционных доходов аналогов к их ценам;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
объект незавершенного строительства — объект, на котором строительные работы начаты, но еще не завершены на дату оценки, и (или) по которому, в установленном порядке, не оформлены документы о приеме в эксплуатацию вне зависимости от источников финансирования строительства объекта;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
специализированная недвижимость — недвижимость, которая в силу своей специфики (конструктивных особенностей, специализации, размера, местоположения или сочетания этих факторов) обладает полезностью, ограниченной конкретным видом ее использования, и которая редко продается на открытом рынке, кроме случаев продажи ее в качестве части предприятия;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
ставка дисконтирования — ставка процента, используемая для приведения всех прогнозируемых расходов, связанных с созданием или преобразованием оцениваемого объекта недвижимости, и доходов, которые по расчетам он будет создавать в будущем, к дате оценки этого объекта;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
ставка капитализации — показатель текущей (на определенную дату) доходности объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
стоимость воспроизводства — сумма затрат на создание нового объекта, идентичного объекту оценки с использованием идентичных материалов и технологий;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
стоимость замещения — сумма затрат на создание нового объекта с аналогичной объекту оценки полезностью с применением современных материалов и технологий;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
текущая стоимость — стоимость будущих доходов, приведенная на определенную дату с использованием соответствующей ставки дисконтирования;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
улучшения — изменения на земельном участке, созданные в результате деятельности по его преобразованию для последующего использования и прочно с ним связанные. Улучшения включают здания, сооружения, инженерные системы и сети, многолетние насаждения и прочие объекты, составляющие в совокупности с перечисленными, конструктивное или функциональное целое;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
чистый рентный мультипликатор — показатель, отражающий соотношение цены продажи и чистого операционного дохода объекта недвижимости.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Глава II. Область применения
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
3. Объектами оценки, на которые распространяется действие НСОИ № 10, являются объекты недвижимости (недвижимого имущества), под которыми понимаются:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
свободные (без улучшений) земельные участки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
застроенные земельные участки (земельные участки с улучшениями).
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Стоимость объектов оценки определяется с учетом имущественных (вещных и обязательственных) прав на них, обременений и ограничений таких прав.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
4. НСОИ № 10 предназначен для оценочных организаций, оценщиков, заказчиков оценочных услуг и подлежит обязательному применению при оказании услуг по оценке стоимости недвижимости и экспертизе достоверности отчетов об оценке стоимости недвижимости.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
5. НСОИ № 10 не применяется при оказании услуг по оценке недвижимости в целях приватизации, а также при экспертизе достоверности отчетов об оценке, проводимых в этих целях.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
6. При применении НСОИ № 10 следует руководствоваться Методическими указаниями, приведенными в приложении к настоящему НСОИ № 10.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Глава III. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
7. Результаты оценки стоимости недвижимости, проведенной в соответствии с требованиями НСОИ № 10, могут быть использованы лицами, на балансе которых находится объект оценки для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности в случае, если нормативно-правовые акты, касающиеся бухгалтерского учета и отчетности, предусматривают отступление от общих правил оценки активов на основе первоначальной (исторической) стоимости.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
8. При выполнении оценки для целей составления финансовой отчетности в зависимости от целей владения недвижимость делится на следующие категории:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
недвижимость, используемая в деятельности предприятия (бизнеса);
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
инвестиционная недвижимость, используемая для получения настоящего или будущего арендного дохода или для сохранения или увеличения стоимости капитала;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
недвижимость, избыточная для потребностей производства (бизнеса);
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
недвижимость, предназначенная для целей освоения и развития.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
недвижимость, используемая в качестве товарных запасов.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
9. При оценке недвижимости, используемой в деятельности предприятия (бизнеса), в качестве базы оценки применяется:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рыночная стоимость при существующем использовании — для неспециализированной недвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческого потенциала;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
остаточная стоимость замещения — для специализированной недвижимости.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При оценке инвестиционной недвижимости и недвижимости, избыточной для потребностей производства, в качестве базы оценки применяется рыночная стоимость.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При оценке недвижимости, предназначенной для целей освоения и развития, в качестве базы оценки применяется:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рыночная стоимость — для неспециализированной недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
остаточная стоимость замещения — для специализированной недвижимости.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При оценке недвижимости, используемой в качестве товарных запасов и являющейся текущими активами, необходимо учесть особенности бухгалтерского учета данных активов.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Глава IV. Требования стандарта
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
10. Оценка стоимости недвижимости состоит из следующих этапов:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определение задания на оценку и заключение договора об оценке объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
сбор и анализ информации;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (далее — ННЭИ) недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
выбор, обоснование и применение подходов и методов оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
согласование результатов, примененных подходов оценки и определение итоговой стоимости объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
составление отчета об оценке.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
§ 1. Определение задания на оценку
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
11. Задание на оценку составляется заказчиком совместно с оценочной организацией и оформляется как приложение к договору об оценке объекта оценки. Задание на оценку должно содержать:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
описание объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
дату оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
цель (цели) оценки и предполагаемое использование результатов оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
вид стоимости, соответствующий цели оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
допущения и ограничительные условия;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
перечень исходной информации, которая должна быть представлена заказчиком или иным уполномоченным лицом;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
сроки проведения оценочных работ.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
В зависимости от цели оценки и особенностей объекта оценки задание на оценку может содержать дополнительные условия.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
12. Описание объекта оценки должно содержать:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
наименование объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
адрес (местонахождение) объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
сведения о составе оцениваемой недвижимости, с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из ее составных частей;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
сведения об имущественных правах на оцениваемую недвижимость, а также ограничениях и обременениях этих прав.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
В случае отсутствия документов, подтверждающих имущественные права третьих лиц, ограничения в использовании и обременения в отношении объекта оценки, оценка его стоимости осуществляются оценщиком исходя из предположения об отсутствии указанных прав, ограничений и обременений, если в задании на оценку не указано иное.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
13. В качестве цели оценки указывается предполагаемый способ использования заказчиком результатов оценки или отчета об оценке.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
14. При оценке стоимости недвижимости установлению подлежит рыночная стоимость объекта оценки, если иное не указано в нормативно-правовом акте, в соответствии с которым проводится оценка объекта оценки, или в договоре об оценке объекта оценки. В обстоятельствах, когда необходимо установление отличной от рыночной стоимости, причины применения и различия между определяемой и рыночной стоимостью должны быть раскрыты и описаны в отчете об оценке.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Рыночная стоимость объекта оценки определяется без учета затрат на совершение сделки купли-продажи и связанных со сделкой налогов.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
§ 2. Сбор и анализ информации
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
15. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации об объекте оценки и рыночной информации в объеме, необходимом и достаточном для обоснованного выбора и применения подходов и методов оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
16. Источниками информации об объекте оценке являются:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
исходная информация, предоставляемая заказчиком или иным уполномоченным лицом;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
информация, полученная в ходе проведения осмотра оценщиком объекта оценки и по результатам интервьюирования собственника и (или) пользователей объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
информация, полученная от третьих лиц и организаций, а также опубликованная в средствах массовой информации и сети Интернет.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
17. Исходная информация должна содержать:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
документ, подтверждающий право пользования земельным участком;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
решение органов власти о предоставлении (выделении) земельного участка;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
кадастровые документы на здания и сооружения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
документы, содержащие сведения о наличии обременений (ограничений) прав на объект оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
документы, содержащие информацию о конструктивных и объемно-планировочных характеристиках оцениваемых улучшений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
информацию о существующем использовании объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
сведения о происхождении и истории развития объекта недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
сведения о планах развития (новое строительство, реконструкция, ремонт) объекта оценки и его частей;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
справку о балансовой (остаточной и первоначальной) стоимости объекта оценки по состоянию на последнюю отчетную дату в отношении объектов, принадлежащих юридическим лицам;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
ретроспективную и прогнозную финансовую информацию, включая основные показатели коммерческого использования объекта (годовые эксплуатационные расходы по статьям затрат, доходы от эксплуатации объекта по источникам доходов).
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Предоставляемая исходная информация считается достоверной если она заверена подписью и печатью (если объект оценки принадлежит юридическому лицу и при наличии печати) собственника объекта оценки.
(абзац тринадцатый пункта 17 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по приватизации, демонополизации и развитию конкуренции от 26 мая 2016 года № 01/27-26/36 (рег. № 2044-1 от 01.06.2016 г.) — СЗ РУ, 2016 г., № 22, ст. 257)
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
В зависимости от цели оценки и особенностей объекта оценки, оценщик может расширить перечень исходной информации или запросить необходимую информацию в процессе проведения оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
18. При осмотре объекта оценки оценщиком проводится его обследование с целью сбора данных о характеристиках и фактическом состоянии улучшений. При этом должны быть установлены:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
тип основных строительных конструкций;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
вид основных строительных материалов;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
геометрические характеристики;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
фактическое состояние строительных конструкций и инженерного оборудования.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При наличии проектно-сметной документации выполняется сверка фактических конструктивных решений, использованных строительных материалов и объемов строительно-монтажных работ, с указанными в документации.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При отсутствии проектно-сметной документации геометрические характеристики объекта оценки определяются путем проведения обмерных работ.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Фактическое состояние конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования определяется путем внешнего осмотра.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
19. Дополнительно оценщик должен собрать и проанализировать рыночную информацию, характеризующую:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
социально-экономическую ситуацию в стране и регионе, где находится объект оценки, для выявления макроэкономических факторов (правовых, экономических, социальных, экологических и прочих), оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рынок недвижимости в регионе, в котором находится объект оценки и сегмент рынка недвижимости, к которому относится объект оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
местоположение объекта оценки (текущие характеристики среды ближайшего окружения объекта, планы развития территории, окружающей объект).
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
§ 3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
20. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (далее — ННЭИ) является неотъемлемой частью определения рыночной стоимости недвижимого имущества и состоит в выборе юридически допустимого, физически реализуемого и финансово оправданного варианта использования объекта оценки, обеспечивающего его максимальную стоимость.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
21. Пределы проведения анализа ННЭИ и количество вариантов альтернативного использования, подлежащих рассмотрению, устанавливаются в зависимости от условий задания на оценку и особенностей объекта оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Анализ ННЭИ объекта оценки проводится оценщиком в два этапа:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
для земельного участка, как свободного (без улучшений);
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
для земельного участка с существующими улучшениями.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
22. Использование земельного участка с существующими улучшениями признается наиболее эффективным, если его рыночная стоимость превышает стоимость свободного (без улучшений) земельного участка.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
В отчете об оценке должно быть указано, какому из вариантов использования земельного участка соответствует полученная величина рыночной стоимости объекта оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
§ 4. Выбор, обоснование и применение подходов и методов оценки
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
23. При проведении оценки объекта оценки оценщик должен применить (или обосновать отказ от применения) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
24. Выбор, установленных НСОИ № 10 методов в рамках каждого подхода к оценке, осуществляется оценщиком самостоятельно с учетом цели оценки, специфики и перспектив развития объекта оценки, ограничительных условий, наличия и полноты информационной базы.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
25. Для определения стоимости объекта оценки доходным подходом оценщиком применяется один из следующих методов, основанных на преобразовании ожидаемых от объекта оценки доходов в единую величину стоимости на дату оценки:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод прямой капитализации;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод дисконтирования денежных потоков.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
26. Метод прямой капитализации применяется для оценки действующего объекта недвижимости, текущее использование которого соответствует его наиболее эффективному использованию.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При применении метода прямой капитализации оценщик:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает ожидаемый доход от объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает ставку капитализации или рентный мультипликатор;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет стоимость объекта оценки путем деления дохода на ставку капитализации или умножения на валовой или чистый рентный мультипликатор.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
27. В качестве ожидаемого дохода, подлежащего преобразованию, принимается один из следующих его видов:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
потенциальный валовой доход, представляющий собой доход, который можно получить от недвижимости при ее полной загрузке без учета всех потерь и расходов;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
действительный валовой доход, получаемый вычитанием из потенциального валового дохода потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
чистый операционный доход, получаемый вычитанием из действительного валового дохода операционных расходов, не включающих амортизационные отчисления.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
28. Ставка капитализации в зависимости от структуры доходов оцениваемого актива и имеющейся информации, рассчитывается одним из следующих методов:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
методом рыночной выжимки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
методом связанных инвестиций;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
методом учета возмещения капитальных затрат.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ставка капитализации и валовой или чистый рентный мультипликатор должны соответствовать виду преобразуемого дохода.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
29. При наличии необходимых исходных данных о стоимости одной из составляющих объекта недвижимости (земельного участка или улучшений) стоимость другой составляющей определяется с применением техники остатка, которая заключается в прямой капитализации дохода, относящегося к той составляющей недвижимости, стоимость которой необходимо рассчитать, с использованием соответствующей ей ставки капитализации.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
30. Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки объектов недвижимости с нерегулярной динамикой изменения доходов и расходов. Стоимость объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков определяется как сумма текущих стоимостей денежных потоков от эксплуатации объекта оценки в прогнозный период и текущей стоимости объекта оценки по окончании прогнозного периода.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При применении метода дисконтирования денежных потоков оценщик:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет длительность прогнозного периода;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает величины денежных потоков, получаемых в прогнозный период;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает стоимость объекта оценки по окончании прогнозного периода;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает ставку дисконтирования;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет стоимость объекта оценки путем суммирования текущих стоимостей денежных потоков и текущей стоимости объекта оценки по окончании прогнозного периода.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
31. В качестве прогнозного периода, как правило, выбирается период времени, в течение которого объект недвижимости создает нерегулярные потоки расходов и доходов.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
32. В качестве величины денежных потоков, получаемых в прогнозный период, принимается один из следующих видов дохода:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
потенциальный валовой доход;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
действительный валовой доход;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
чистый операционный доход;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
денежный поток до уплаты налогов, равный чистому операционному доходу за минусом затрат по обслуживанию долга.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Денежные потоки рассчитываются в номинальных или в реальных величинах.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
33. Стоимость объекта оценки по окончании прогнозного периода определяется:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
на основе предположения о величине изменения стоимости объекта оценки по окончании прогнозного периода в сравнении с его стоимостью на дату оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
прямой капитализацией величины дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
34. Ставка дисконтирования рассчитывается одним из следующих методов:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
методом кумулятивного построения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
методом сравнения альтернативных инвестиций;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ставка дисконтирования должна соответствовать виду применяемого денежного потока и рассчитываться в одинаковых с ним величинах.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
35. Для определения стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщиком применяется один из следующих методов, основанных на анализе информации о рыночных ценах сделок с объектами-аналогами:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод сравнения продаж;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод соотношения цены и дохода.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
В случае недостаточности информации о ценах сделок допускается использование информации о ценах предложений, с учетом скидки на снижение цены.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
36. При применении метода сравнения продаж оценщик:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
формирует выборку аналогов, которые должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости и сделки с ними осуществляться на условиях, типичных для данного сегмента рынка;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
выбирает типичные для рынка объекта оценки единицы сравнения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
сравнивает аналоги с объектом оценки по элементам сравнения (ценообразующим факторам) с использованием единиц сравнения и вносит корректировки в цену каждого аналога относительно объекта оценки по каждому элементу сравнения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
выводит единую величину стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных значений цен аналогов.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
37. К основным элементам сравнения, подлежащим обязательному учету, относятся:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
передаваемые имущественные права;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
условия финансирования;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
условия продажи;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
расходы после покупки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рыночные условия;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
местоположение;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
физические характеристики объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
экономические характеристики объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
вид использования;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Корректировки цен аналогов по первым пяти вышеуказанным элементам сравнения выполняются последовательно — каждая последующая корректировка применяется к результату предыдущей корректировки. Корректировки по остальным элементам сравнения выполняются на независимой основе — отдельно для каждого элемента сравнения.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
38. Согласование скорректированных величин сопоставимых продаж в единую величину стоимости, как правило, проводится путем расчета средневзвешенной величины, при этом, наибольший вес придается значениям цен аналогов с наименьшими корректировками.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
39. Метод соотношения цены и дохода основан на анализе соотношения цены и дохода по объектам-аналогам и использовании результата этого анализа при оценке объекта оценки. В зависимости от вида дохода применяется валовой рентный мультипликатор или общая ставка капитализации.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При применении метода соотношения цены и дохода с использованием валового рентного мультипликатора оценщик:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает валовой (потенциальный или действительный) доход объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
формирует выборку аналогов, по которым имеются данные о цене продажи и величине соответствующего дохода;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
при необходимости, вносит корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с объектом оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
по каждому аналогу рассчитывает валовой рентный мультипликатор делением цены продажи на валовой доход;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет средневзвешенную величину валового рентного мультипликатора по всем аналогам;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает стоимость объекта оценки умножением валового дохода объекта оценки на средневзвешенную величину валового рентного мультипликатора.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При применении метода соотношения цены и дохода с использованием общей ставки капитализации оценщик:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает чистый операционный доход объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
формирует выборку аналогов, по которым имеются сведения о цене продажи и величине чистого операционного дохода;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
при необходимости, вносит корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с объектом оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
по каждому аналогу рассчитывает общую ставку капитализации делением чистого операционного дохода на цену продажи;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет средневзвешенную величину общей ставки капитализации по всем аналогам;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает стоимость объекта оценки делением чистого операционного дохода объекта оценки на средневзвешенную величину общей ставки капитализации.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
40. Стоимость объекта оценки затратным подходом определяется как сумма стоимости имущественных прав на земельный участок и восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений за минусом величины накопленного износа.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При определении стоимости объекта оценки затратным подходом оценщик рассчитывает:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
стоимость имущественных прав на земельный участок;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
затраты на воспроизводство или на замещение улучшений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
прибыль предпринимателя, представляющую собой вознаграждение предпринимателя (инвестора) за риск использования собственного капитала (инвестиций) при создании объекта недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
величину накопленного износа улучшений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
стоимость улучшений, как уменьшенную на величину накопленного износа сумму затрат на воспроизводство или замещение улучшений и прибыли предпринимателя;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
стоимость объекта оценки, как сумму стоимости имущественных прав на земельный участок и стоимости улучшений.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
41. Стоимость имущественных прав на земельный участок, который рассматривается как свободный (без улучшений) в предположении его наиболее эффективного использования, рассчитывается одним из следующих методов:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
методом сравнительного анализа продаж;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
методом распределения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
методом выделения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
методом капитализации земельной ренты;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
методом остатка для земли;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
методом предполагаемого использования земельного участка.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
42. Затраты на воспроизводство или на замещение улучшений определяются как сумма прямых издержек, непосредственно связанных со строительством, и косвенных издержек, сопутствующих возведению улучшений, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Для расчета восстановительной или замещающей стоимости улучшений применяется один из следующих методов:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод сравнительной единицы;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод разбивки по компонентам;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод единичных расценок, имеющий две основные разновидности — ресурсный метод и базисно-индексный метод;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод аналогов.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
43. Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации одним из следующих методов:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
методом аналогов;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
методом экспертных оценок;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
методом вмененных издержек.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
44. Величина накопленного износа определяется как сумма потерь рыночной стоимости в результате физического, функционального и внешнего (экономического) износов. Для оценки накопленного износа, в зависимости от целей проведения оценки и доступной информации, применяется один из следующих методов:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод экономического возраста, основанный на сравнении действительного возраста улучшений и срока экономической службы улучшений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод рыночной экстракции, основанный на анализе цен продаж объектов-аналогов, при котором величина накопленного износа определяется как разность между восстановительной стоимостью или стоимостью замещения улучшений и стоимостью улучшений, рассчитанной вычитанием из цены продажи стоимость имущественных прав на земельный участок;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод разбивки, основанный на оценке накопленного износа как суммы физического (устранимого и неустранимого) износа, функционального (устранимого и неустранимого) износа и внешнего (экономического) износа.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
§ 5. Согласование результатов примененных подходов оценки и определение итоговой стоимости объекта оценки
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
45. Оценщик для определения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование результатов примененных подходов оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
В случае существенного расхождения результатов оценки, полученных с применением различных подходов оценки, оценщик должен привести в отчете об оценке анализ причин полученного расхождения. Существенным следует считать расхождение, имеющее величину более 30% от максимального результата оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
46. Согласование, как правило, осуществляется определением удельных весов для результатов оценки, полученных при использовании различных подходов оценки, при этом оценщик должен учесть:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
специфику объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
вид стоимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
количество и качество информации, использованной при применении подходов оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
47. Выбор метода согласования и удельных весов, а также все сделанные при этом суждения и допущения должны быть обоснованы оценщиком в отчете об оценке.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
48. Итоговая стоимость объекта оценки должна быть представлена в денежной форме в виде единой величины.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
§ 6. Требования к отчету об оценке
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
49. Результаты оценки должны быть оформлены в виде отчета об оценке, составленном в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и содержащем подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценочной организации относительно стоимости объекта оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
50. Отчет должен содержать заявление о соответствии требованиям национальных стандартов оценки и раскрытие любых отступлений от них.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
51. При составлении отчета об оценке необходимо соблюдение следующих положений:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
в отчете должна быть изложена вся доступная информация, достаточная для определения стоимости объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов, описание процесса оценки, расчеты и пояснения к расчетам должны позволить пользователю отчета об оценке воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
отчет об оценке не должен содержать информацию, которая не используется в процессе оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, в случае если она не является обязательной согласно требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
52. Структура отчета об оценке стоимости недвижимости должна содержать следующие основные разделы:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
титульный лист;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
оглавление;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
обобщающую часть (сопроводительное письмо);
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
задание на оценку и основные факты и выводы;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
описание объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
анализ рынка объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
анализ ННЭИ;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
описание выбора и применения подходов к оценке и методов оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определение итоговой стоимости объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
приложения.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Последовательность размещения разделов, их наименование и группирование информации внутри разделов относится к компетенции оценщика и осуществляется им в соответствии с логикой проведенной оценки и изложения результатов анализа и расчетов.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
53. В приложения к отчету об оценке включаются:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
копии использованных документов, включая копии правоустанавливающих документов на объекты оценки, копии разделов кадастровой документации;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
фотоматериалы оцениваемого объекта с отражением технического состояния объекта на дату оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
копии лицензии оценочной организации, квалификационных сертификатов оценщиков и полиса страхования гражданской ответственности оценочной организации;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
иные материалы по усмотрению оценщика.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
54. Отчет об оценке должен быть пронумерован и подписан постранично оценщиком (оценщиками), проводившим оценку объекта оценки, прошит, а также утвержден руководителем оценочной организации и заверен печатью этой организации (при наличии печати). В случае если оценка проводилась несколькими оценщиками в отчете об оценке указывается выполненная ими работа в процессе подготовки отчета об оценке.
(пункт 54 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по приватизации, демонополизации и развитию конкуренции от 26 мая 2016 года № 01/27-26/36 (рег. № 2044-1 от 01.06.2016 г.) — СЗ РУ, 2016 г., № 22, ст. 257)
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Глава V. Особенности оценки отдельных видов недвижимости
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
55. Базой оценки для недвижимости, оцениваемой на основе коммерческого потенциала, является рыночная стоимость при существующем использовании. К данной категории недвижимости относятся гостиницы, рестораны, бары, коммерческие медицинско-оздоровительные заведения, объекты спорта, досуга и развлечения и другие подобные объекты.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Объекты недвижимости, оцениваемые на основе коммерческого потенциала, оцениваются исходя из возможной прибыли (до вычета процентов, налогов и амортизации материальных и нематериальных активов) с использованием метода дисконтирования денежных потоков или метода прямой капитализации.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Кроме имущественных прав на земельный участок и улучшений в оценку недвижимости, оцениваемой на основе коммерческого потенциала, включаются оборудование и принадлежности, соединенные с недвижимостью, а также передаваемый гудвилл (за исключением товарно-материальных запасов).
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Передаваемый гудвилл является нематериальным активом, возникающим благодаря специфическому названию, репутации бизнеса, предпочтениям клиентов, месторасположению, сервисной продукции и аналогичным факторам, приносящим экономические выгоды.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
56. Стоимость объекта незавершенного строительства затратным подходом рассчитывается одним из способов:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения объекта незавершенного строительства за вычетом накопленного износа;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывается стоимость законченного строительством объекта недвижимости за вычетом затрат на завершение строительства.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
К рассчитанной стоимости прибавляется рыночная стоимость прав на земельный участок.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Стоимость объекта незавершенного строительства доходным подходом определяется методом дисконтирования денежных потоков с учетом инвестиций на завершение или реконструкцию (перепрофилирование) объекта оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Сравнительный подход к оценке объекта незавершенного строительства применяется при наличии необходимых рыночных данных о продажах аналогов.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
57. Стоимость поврежденной в результате воздействия природных или техногенных факторов недвижимости соответствует восстановительной стоимости или стоимости замещения данной недвижимости за вычетом затрат на восстановление. В случае отказа от восстановления стоимость недвижимости определяется как разница между стоимостью имущественных прав на земельный участок, как свободный, и затрат по его очистке от поврежденного имущества.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
58. При определении стоимости встроенных помещений, являющихся частью здания, не учитывается стоимость имущественных прав на земельный участок.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Глава VI. Требования в отношении раскрытия информации
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
59. Раскрытие информации, использованной в процессе оценки в отчете об оценке, должно быть осуществлено таким образом, чтобы пользователи отчета об оценке, не имеющие специальных познаний в области оценочной деятельности, могли понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком действий для установления стоимости объекта оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
60. Раскрытию подлежит примененная в процессе оценки информация за исключением информации, носящей конфиденциальный характер. Конфиденциальная информация раскрывается оценщиком исключительно по согласованию с заказчиком и (или) лицами, предоставившими такую информацию или по соответствующему решению суда. Степень конфиденциальности используемой информации определяется заказчиком и (или) лицами, предоставляющими такую информацию или имеющими к ней непосредственное отношение.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
61. Информация, использованная для оценки и приведенная в отчете об оценке, должна иметь ссылку на источник, независимо от того, является он письменным или устным.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Глава VII. Условия отступления от стандартов
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
62. Недопустимо никакое отступление от требований НСОИ № 10, касающихся изложения процесса оценки и полученного результата, раскрытия любых допущений и ограничительных условий, которые затрагивают оценку и вывод об итоговой стоимости.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
63. В случае проведения оценки в соответствии с нормативно-правовым актом, требования которого отличаются от требований настоящего стандарта, оценщик должен определить данные различия, их влияние на выбор вида определяемой стоимости и установить ограничения применения полученного результата.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
ПРИЛОЖЕНИЕ
к Национальному стандарту оценки имущества Республики Узбекистан (НСОИ № 10) «Оценка стоимости недвижимости»
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Методические указания по применению НСОИ № 10 «Оценка стоимости недвижимости»
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Настоящие Методические указания определяют порядок применения НСОИ № 10.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Глава I. Термины и определения
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
1. В настоящих Методических указаниях используются следующие термины и определения:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
безрисковая ставка — норма прибыли на инвестированный в недвижимость капитал, с минимальным уровнем риска;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
действительный возраст — возраст улучшений, соответствующий их состоянию и полезности, рассчитываемый вычитанием из срока экономической службы улучшений оставшегося срока их экономической службы. В зависимости от условий эксплуатации действительный возраст улучшений может быть меньше, равным или больше их фактического (хронологического) возраста;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
износ внешний (экономический) — снижение стоимости объекта недвижимости в результате действия внешних по отношению к этому объекту факторов;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
износ накопленный — общая потеря стоимости (обесценение) объекта недвижимости, обусловленная физическим, функциональным и внешним износом;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
износ неустранимый — износ, затраты на устранение которого больше увеличения стоимости объекта недвижимости, полученного в результате его устранения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
износ устранимый — износ, затраты на устранение которого меньше или равны увеличению стоимости объекта недвижимости, полученному в результате его устранения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
износ физический — потеря стоимости улучшений, обусловленная естественным старением, неправильной эксплуатацией, конструктивными дефектами, а также механическими повреждениями элементов улучшения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
износ функциональный — потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием требованиям рынка улучшений в целом или по отдельным элементам;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
премия за риск — дополнительная норма прибыли, отражающая риск, характерный для вложений в недвижимость, по сравнению с вложениями по безрисковой ставке;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
срок экономической службы — период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
элементы с длительным сроком службы — элементы улучшений, срок службы которых соизмерим со сроком службы улучшения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
элементы с коротким сроком службы — элементы улучшений, требующие периодической замены в течение срока службы улучшения.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Глава II. Определение задания на оценку
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
2. При определении задания на оценку оценщиком устанавливается и описывается объект оценки, в качестве которого принимается свободный (без улучшений) земельный участок или застроенный земельный участок (земельный участок с улучшениями).
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Стоимость объекта оценки определяется с учетом имущественных (вещных и обязательственных) прав на них, обременений и ограничений таких прав, к которым относятся:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
полное право собственности;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
право владения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
право распоряжения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
право пользования;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
право аренды;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
сервитут;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
иные права, не запрещенные законодательством.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
В зависимости от условий договора на оценку и особенностей объекта оценки оценке могут подлежать полное право собственности или частичные имущественные права.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
3. К улучшениям земельного участка относятся:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
отдельные здания, сооружения и их группы, расположенные на этом земельном участке, подземные сооружения или их части, относящиеся к данному участку;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
все долговременные присоединения к зданиям, такие как системы внутреннего водоснабжения, отопления и охлаждения, электроснабжения, газовые сети, а также встроенные стационарные установки (машины, оборудование);
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
инженерные сооружения, коммуникации и сети, подключенные к земельному участку и внутренним сетям зданий;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному участку, но расположенные вне его границ;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
объекты благоустройства территории участка, включая многолетние насаждения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
доли собственности в объектах инфраструктуры;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
другие объекты, которые в совокупности составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое с оцениваемым имуществом.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
4. Стационарные установки, установленные в здании и на земельном участке, для целей оценки разделяются на две категории:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
составляющие элементы обслуживающих систем здания, включаемые в оценку недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
используемые в бизнесе, который ведется в объекте недвижимости, оцениваемые отдельно от земельного участка и улучшений.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Стационарные установки, машины и оборудование, включаемые в оценку недвижимости, относятся к следующим системам обслуживания зданий:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
электроснабжение — главные питающие кабели, трансформаторы, щитовые, резервные генераторы и электросети для непроизводственных нужд;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
газоснабжение — газопроводы до и в пределах газовых станций, а также газопроводы в пределах помещений для непроизводственных нужд;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
водоснабжение — резервуары, колодцы и скважины, насосы, оборудование водоочистки, баки, распределительные сети, дренажные устройства и системы канализации;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
отопление и кондиционирование воздуха — котлы и соответствующее оборудование, топливные баки, радиаторы, калориферы, оборудование для кондиционеров, воздуховоды, вентиляторы и другое оборудование, используемое для непроизводственных целей;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
лифты и подъемники — пассажирские и грузовые лифты, эскалаторы, транспортеры, подъемники и опоры, формирующие неотъемлемую часть структуры здания и используемые для некоммерческих целей.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
5. Основным критерием для выбора вида стоимости является цель оценки. Основным видом стоимости, определяемым при оценке недвижимости, является рыночная стоимость. К видам стоимости, отличным от рыночной, которые могут определяться при оценке стоимости недвижимости, относятся:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
инвестиционная стоимость;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
остаточная стоимость замещения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
страховая стоимость;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
утилизационная стоимость;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
ликвидационная стоимость;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
налогооблагаемая стоимость.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
6. Дата оценки определяется исходя из целей оценки и, как правило, совпадает с датой осмотра оценщиком объекта оценки. Оценщик должен принимать во внимание обстоятельства, существующие только по состоянию на дату оценки и события, произошедшие до даты оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Глава III. Сбор и анализ информации
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
7. Для обоснованного вывода о рыночной стоимости объекта оценки оценщику необходимо собрать и проанализировать информацию о социально-экономической ситуации в регионе, рынке недвижимости, местоположении объекта оценки и характеристиках объекта оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
8. При анализе социально-экономической ситуации в регионе оценщиком рассматриваются:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
природно-климатические особенности региона;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
основные макроэкономические показатели;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на положение объекта оценки на рынке;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияние на положение объекта оценки на рынке.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
По результатам анализа социально-экономической ситуации в регионе оценщиком обосновывается текущее и перспективное положение объекта оценки на рынке, определяется наиболее вероятный типичный покупатель и его инвестиционная мотивация.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
9. При анализе рынка недвижимости оценщиком рассматриваются:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
общие характеристики рынка недвижимости в регионе, в котором расположен объект оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
структура и участники рынка недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
факторы спроса и предложения по отдельным сегментам рынка недвижимости с количественным анализом и анализом тенденций.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Сегментация рынка, необходимая для анализа рыночных тенденций, проводится по следующим категориям недвижимости:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
жилая недвижимость;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
коммерческая недвижимость;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
промышленная недвижимость;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
сельскохозяйственная недвижимость;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
недвижимость специального назначения.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
В зависимости от объекта оценки и условий договора на оценку каждая из категорий недвижимости может быть разделена на более мелкие сегменты по определенным признакам.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
По результатам анализа рынка недвижимости оценщиком обосновывается возможные изменения на рынке недвижимости, текущее и перспективное положение объекта оценки на рынке недвижимости с учетом возможного альтернативного использования.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
10. При анализе местоположения объекта оценки оценщиком рассматриваются:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
характер окружающего типа землепользования;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
транспортная доступность;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
инженерные сети и коммунальное обслуживание;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
социальная инфраструктура;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
экономическое местоположение;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
экологическое состояние прилегающего района;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
социальная репутация;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
прочие благоприятные и неблагоприятные воздействия.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
По результатам анализа местоположения объекта оценки оценщиком обосновываются положительные и отрицательные характеристики и потенциал местоположения, которые могут влиять на стоимость объекта оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
11. При анализе характеристик объекта оценки оценщиком рассматриваются:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
особенности инженерного обеспечения объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
техническое состояние конструктивных элементов и инженерного оборудования.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
По результатам анализа характеристик объекта оценки оценщиком выявляется соответствие технических характеристик объекта оценки современным рыночным требованиям по эксплуатации и функциональности для недвижимости аналогичной полезности.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При проведении внешнего осмотра оценщиком проводится обследование улучшений по отдельным конструктивным элементам, к которым относятся:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
конструкции подземной части;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
конструкции, образующие несущий остов;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
элементы междуэтажных сообщений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
конструкции покрытия (крыши);
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
заполнения оконных и дверных проемов;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
полы;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
наружная отделка;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
внутренняя отделка;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
внутренние инженерные системы и оборудование.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Глава IV. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
12. Анализ ННЭИ объекта оценки проводится оценщиком в два этапа:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
для земельного участка, как свободного (без улучшений);
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
для земельного участка с существующими улучшениями.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При проведении анализа ННЭИ на каждом этапе оценщик:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
анализирует возможные варианты использования объекта недвижимости, не запрещенные законодательством, с учетом норм зонирования, градостроительных ограничений, строительных норм и правил и других юридических ограничений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
оставляет из разрешенных вариантов использования физически осуществимые на данном земельном участке, с учетом его физических характеристик, окружающей застройки и социальной обстановки в прилегающем к земельному участку районе;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
анализирует финансовую оправданность физически осуществимых и законодательно разрешенных вариантов использования с учетом затрат на строительство или реконструкцию улучшений и доходов, которые сможет создавать объект недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
выбирает в качестве наиболее эффективного использования вариант использования объекта недвижимости с максимальной величиной текущей стоимости.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
13. При проведении анализа ННЭИ оценщик должен рассматривать варианты использования, характерные для рынка объекта недвижимости на дату оценки и принимаемые типичными инвесторами.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
14. Анализ ННЭИ земельного участка с существующими улучшениями проводится с учетом следующих вариантов преобразования существующих строений:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
использование существующих улучшений в неизменном виде;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
реконструкция существующих улучшений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
снос существующих улучшений.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
15. По результатам анализа ННЭИ оценщиком делается вывод о степени соответствия текущего использования земельного участка его наиболее эффективному использованию, в зависимости от которого осуществляется выбор наиболее целесообразных подходов и методов оценки:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
при совпадении ННЭИ земельного участка с существующими улучшениями и ННЭИ земельного участка, как свободного — применяются все подходы оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
при несовпадении ННЭИ земельного участка с существующими улучшениями и ННЭИ земельного участка, как свободного в случае сохранения существующих улучшений — применяются затратный и доходный подходы оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
при несовпадении ННЭИ земельного участка с существующими улучшениями и ННЭИ земельного участка, как свободного в случае необходимости реконструкции существующих улучшений — применяются затратный подход и метод дисконтирования денежных потоков доходного подхода;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
при несовпадении ННЭИ земельного участка с существующими улучшениями и ННЭИ земельного участка, как свободного в случае необходимости сноса существующих улучшений — сравнительный подход с учетом затрат на снос и метод дисконтирования денежных потоков доходного подхода.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Глава V. Выбор, обоснование и применение подходов и методов оценки
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
§ 1. Доходный подход
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
16. Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании наиболее типичного годового дохода в стоимость путем деления его на ставку капитализации, рассчитанную на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
, где:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
V — стоимость объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
I — чистый операционный доход;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
R — общая ставка капитализации.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Метод прямой капитализации применяется, если потоки доходов стабильны длительный период времени или потоки доходов изменяются устойчивыми умеренными темпами.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Метод прямой капитализации, как правило, не применяется, если потоки доходов нестабильны или объект оценки требует значительного ремонта (реконструкции) или находится в состоянии незавершенного строительства.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
17. Основным источником дохода для расчета стоимости недвижимости методом прямой капитализации является аренда объекта оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Прочие доходы от объекта недвижимости могут быть получены от функционирования недвижимости и не входить в арендную плату (например, плата за использование гаража или автостоянки, доход от предоставления камер хранения). При этом источник дохода должен быть непосредственно и неразрывно связан с объектом оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
18. Арендные ставки различают:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рыночные, типичные для сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в данном регионе;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
контрактные, определяемые договорами аренды.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности на объект недвижимости. Контрактная арендная ставка применяется для оценки частичных имущественных прав арендодателя.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
19. В качестве величины дохода, как правило, используется ожидаемый чистый операционный доход (далее — ЧОД), рассчитываемый в следующей последовательности:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
оценивается потенциальный валовой доход (ПВД) за год от объекта недвижимости умножением площади, предназначенной для сдачи в аренду, на арендную ставку;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяется действительный валовой доход (ДВД) вычитанием из ПВД потерь от недоиспользования и при сборе арендной платы и прибавлением прочих доходов;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
вычитанием из ДВД операционных расходов, получают чистый операционный доход.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
20. Потери от недоиспользования и при сборе арендной платы рассчитываются по рыночным показателям для типичного уровня управления на данном рынке. При отсутствии необходимой для расчета рыночных показателей информации по сопоставимым объектам, величина потерь определяется на основе анализа ретроспективной и текущей информации по объекту оценки, с учетом возможности их изменения в будущем.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
21. Операционные расходы включают:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
условно-постоянные расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
условно-переменные (эксплуатационные) расходы, размер которых изменяется в зависимости от степени эксплуатационной загруженности недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
расходы (резервы) на замещение.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
К условно-постоянным расходам относятся:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
налог на имущество;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
платежи по страхованию имущества;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
заработная плата обслуживающего персонала (в случае если она не зависит от загрузки здания) и налоги на нее.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
К условно-переменным расходам относятся расходы:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
на управление;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
коммунальные;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
на содержание территории;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
на текущие ремонтные работы;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
по обеспечению безопасности.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений, таких как кровля, покрытие пола, электроарматура и другие.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
22. Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки основывается на рыночных данных о ценах продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости и рассчитывается по формуле:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
, где:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
R — ставка капитализации;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
n — количество сопоставимых объектов недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ii – чистый операционный доход i-го объекта недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Vi — цена продажи i-го объекта недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
wi — вес (значимость) i-го результата.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
23. Расчет ставки капитализации методом учета возмещения капитальных затрат применяется в случае, когда прогнозируется изменение стоимости недвижимости и предполагает расчет ставки капитализации, состоящей из двух частей:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
ставки доходности на капитал Ron, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств, с учетом рисков и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
нормы возврата капитала Rof, представляющей собой погашение суммы первоначальных вложений и применяемой к изнашиваемой части активов.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
R = Ron + Rof
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ставка доходности на капитал рассчитывается методом кумулятивного построения:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ron = безрисковая ставка + премия за риск вложения в недвижимость + премия за низкую ликвидность + премия за инвестиционный менеджмент.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Для расчета нормы возврата капитала используется один из следующих методов:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод Ринга, предполагающий возмещение инвестированного капитала равными долями (прямолинейный возврат):
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
, где:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
n — период времени, за который предполагается возврат инвестиций;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод Инвуда, используемый при реинвестировании сумм возврата капитала по ставке доходности на капитал:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Rof = sff (n, Ron), где:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
sff — фактор фонда возмещения при ставке Ron;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод Хоскольда, используемый в случае реинвестирования сумм возврата капитала по безрисковой ставке:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Rof = sff ( n, Rб ), где:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Rб — безрисковая ставка.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
24. Расчет ставки капитализации методом связанных инвестиций производится в случае приобретения объекта недвижимости с использованием заемных средств. Общая ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенное значение:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
R = m * Rm + (1 – m ) Rе, где:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Rm — ставка капитализации для заемных средств (ипотечная постоянная), являющаяся отношением ежегодных выплат по кредиту на сумму ипотечного кредита;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Re — ставка капитализации для собственного капитала, определяемая по рыночным данным о продажах сопоставимых объектов делением значения дохода до налогообложения на величину собственного капитала;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
m — коэффициент ипотечной задолженности, показывающий долю заемных средств в общей сумме инвестиций и определяемый делением суммы ипотечного кредита на общую сумму инвестиций.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
25. Применяемая ставка капитализации должна соответствовать виду, валюте и величине дохода (номинальной или реальной). Пересчет ставки капитализации из номинальной величины в реальную и из реальной в номинальную производится по формулам:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Rн = Rр + Иинф + Rр * Иинф,
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Rр = (Rн – Иинф)/(1 + Иинф), где:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Rн — номинальная ставка капитализации;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Rр — реальная ставка капитализации;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Иинф — индекс инфляции (годовой темп инфляции).
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При этом индекс инфляции должен соответствовать выбранной для расчетов валюте.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
26. Для расчета стоимости одной из составляющих объекта недвижимости методом прямой капитализации, при наличии необходимых данных, применяется техника остатка. Стоимость земельного участка с применением техники остатка рассчитывается по формуле:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
, где:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Vз — стоимость земельного участка;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Vу — стоимость улучшений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
I — чистый операционный доход от объекта недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Rз — ставка капитализации для доходов от земельного участка;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Rу — ставка капитализации для доходов от улучшений.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Стоимость улучшений с применением техники остатка рассчитывается по формуле:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
27. Стоимость объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков (далее — ДДП) определяется путем дисконтирования с последующим суммированием денежных потоков каждого года эксплуатации оцениваемой недвижимости, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
, где:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
V — стоимость объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ii — денежный поток i-го года прогнозного периода;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
D — ставка дисконтирования;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Vn — реверсия (стоимость объекта оценки по окончании прогнозного периода);
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
i — номер года прогнозного периода;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
n — последний год прогнозного периода.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
28. Ставка дисконтирования методом кумулятивного построения рассчитывается суммированием безрисковой ставки и премий за риск, к которым относятся:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
премия за риск неликвидности (обращения актива в денежные средства), характерный для данного вложения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
премия за риск инвестиционного менеджмента, обусловленный объемом управленческой работы, требуемой для данного вида вложений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
премия за дополнительный (систематический) риск, присущий объекту оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
В качестве безрисковой ставки принимается процентная ставка по государственным ценным бумагам или процентные ставки банков.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Определение премий за риск производится экспертным путем. Обоснование значений и принятых при этом допущений должно быть приведено оценщиком в отчете об оценке.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
29. Для расчета ставки дисконтирования методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов оценщик:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
выбирает аналоги;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает денежные потоки в прогнозный период и стоимость по окончании прогнозного периода для каждого аналога;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
подставляя известную цену продажи и рассчитанные данные в формулу дисконтирования денежных потоков, определяет путем последовательного приближения ставку дисконтирования по каждому аналогу;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет ставку дисконтирования для объекта оценки, как средневзвешенную величину по всем аналогам.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
30. Расчет ставки дисконтирования методом сравнения альтернативных инвестиций, как правило, осуществляется при определении инвестиционной стоимости недвижимости, при этом в качестве ставки дисконтирования принимается:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
требуемая инвестором доходность;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
31. Применяемая ставка дисконтирования должна соответствовать виду, валюте и величине дохода (номинальной или реальной). Пересчет ставки дисконтирования из номинальной величины в реальную и из реальной в номинальную производится аналогично пересчету ставки капитализации.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
§ 2. Сравнительный подход
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
32. Для использования сравнительного подхода при определении стоимости объекта оценки оценщику необходимо подобрать не менее 3 (трех) аналогов. Основным критерием для выбора аналогов сравнения является аналогичное объекту оценки наиболее эффективное использование.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
33. При расчете стоимости объекта оценки методом сравнения продаж выбор единицы сравнения, как правило, определяется типом недвижимости. В качестве единицы сравнения применяется:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
цена за единицу площади здания или земельного участка (квадратный метр, сотку, гектар);
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
цена за единицу объема здания (кубический метр);
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
цена за место, номер и другие единицы измерения для объектов оценки, оцениваемых на основе коммерческого потенциала.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
34. Оценщик вносит корректировки в цену аналога по каждому элементу сравнения, по которому им выявлено различие между аналогом и объектом оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Для расчета корректировки на передаваемые имущественные права необходимо наличие информации об источниках, структуре доходов и условиях аренды аналога.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Корректировки на условия финансирования проводится при различиях в схемах кредитования и формах оплаты при совершении сделки с аналогом по сравнению с объектом оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Корректировки на условия продажи выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
К расходам после покупки относятся такие расходы, как например, затраты на демонтаж здания или его части, затраты на устранение загрязнения земельного участка.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Корректировки на рыночные условия предполагают корректировки цен продаж на время, прошедшее с момента совершения сделки с аналогом до даты оценки объекта оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Для проведения корректировки цены аналога на местоположение оценщику необходимо выяснить связанные с местоположением сравниваемых объектов различия и рассчитать вклад этих различий в цену объекта недвижимости.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Корректировка на различие физических характеристик определяется вкладом этого различия в стоимость. К физическим характеристикам, которые рассматриваются при проведении корректировки, относятся: размер здания, качество строительства, строительные материалы, архитектурный стиль, возраст и состояние здания, функциональная полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустройства и удобства, экология участка.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Экономические характеристики, по которым проводятся корректировки, включают характеристики объекта, влияющие на его доход: эксплуатационные расходы, качество управления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия договора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продления аренды.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Корректировка на вид использования применяется в случае, если в качестве аналога выбран объект с несовпадающим с объектом оценки наиболее эффективным использованием.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
В случае, если в стоимость аналога включены компоненты, не являющиеся недвижимым имуществом (например, оборудование для бизнеса, мебель), то их стоимость должна быть вычтена из стоимости аналога.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
35. В зависимости от имеющейся информации соотношения количества аналогов и элементов сравнения, по которым проводятся корректировки, оценщик применяет количественные и качественные методы расчета корректировок.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Если количество аналогов больше или равно количеству элементов сравнения, по которым проводится сравнение аналогов с объектом оценки увеличенному на единицу, то для оценки используются количественные методы расчета корректировок, к которым относятся:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод анализа пар данных, позволяющий определить корректировку на элемент сравнения путем сравнения двух объектом, отличающихся по этому элементу;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод анализа групп данных, предусматривающий группирование данных по таким переменным, как дата продажи или местоположение, с целью выявления статистических закономерностей изменения стоимости во времени или по месту;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод линейной алгебры, основанный на решении систем линейных уравнений в матричном виде;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод оценки объектов недвижимости с применением корреляционно-регрессионного или кластерного анализа целесообразно применять, если количество аналогов не менее чем в 5 (пять) раз превышает количество элементов сравнения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод графического анализа, при котором на основе анализа графиков изменения цен оценщик делает выводы о характере изменения стоимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод анализа затрат, основанный на использовании данных о затратах, которые необходимо сделать в отношении аналога, для приведения его технических или правовых характеристик к объекту оценки, при этом корректировки должны соответствовать среднерыночным показателям;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод анализа вторичных данных, основанный на рекомендациях, приведенных в специализированных изданиях по недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод капитализации арендных различий, основанный на расчете корректировок путем капитализации разности в арендных ставках, обусловленных недостатками или преимуществами аналога в сравнении с объектом оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Если количество аналогов меньше количества элементов сравнения, по которым проводится сравнение аналогов с объектом оценки увеличенного на единицу, то для оценки используются качественные методы расчета корректировок, к которым относятся:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод относительного сравнительного анализа, основанный на анализе сопоставимости характеристик объекта оценки и аналогов с целью определения места объекта оценки в возрастающем или убывающем ряду цен аналогов;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
метод экспертных оценок, основанный на субъективном мнении оценщика или привлеченных специалистов относительно объекта оценки и аналогов.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
36. Выбор видов и количества методов расчета корректировок, применяемых для оценки объекта оценки, относится к компетенции оценщика и должен быть обоснован им в отчете об оценке.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
§ 3. Затратный подход
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
37. Стоимость объекта оценки, определяемая затратным подходом, состоит из стоимости имущественных прав на земельный участок и восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений, включающую прибыль предпринимателя, за минусом накопленного износа.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При определении стоимости имущественных прав на земельный участок, входящий в состав объекта оценки, данный земельный участок рассматривается как свободный (без улучшений) в предположении его наиболее эффективного использования.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
38. Для расчета стоимости имущественных прав на земельный участок методом сравнительного анализа продаж оценщик:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
анализирует информацию о продажах земельных участков, аналогичных оцениваемому;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет элементы сравнения, по которым оцениваемый земельный участок сравнивается с аналогичными;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
проводит корректировки по каждому элементу сравнения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает стоимость имущественных прав на земельный участок путем согласования скорректированных цен на аналогичные земельные участки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
39. Стоимость имущественных прав на земельный участок методом распределения определяется на основе статистической информации о типичном соотношении цены имущественных прав на земельный участок и улучшений в общей цене недвижимости, сгруппированной по типам недвижимости. Для расчета стоимости имущественных прав на земельный участок методом распределения оценщик:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
составляет перечень аналогов;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет элементы сравнения, по которым необходимо сравнивать объект оценки и аналоги;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
проводит корректировки по элементам сравнения для каждого аналога;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет стоимость объекта оценки путем согласования скорректированных цен на аналоги;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет стоимость имущественных прав на земельный участок на основе наиболее типичной доли имущественных прав на земельный участок в стоимости единого объекта недвижимости.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
40. Для расчета стоимости имущественных прав на земельный участок методом выделения оценщик:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
подбирает аналоги с наиболее близкими характеристиками земельных участков в сравнении с объектом оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет стоимость улучшений по каждому аналогу методами затратного подхода с учетом прибыли предпринимателя;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет стоимость имущественных прав на земельный участок по каждому аналогу путем вычитания из цены продажи стоимости улучшений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет стоимость имущественных прав на оцениваемый земельный участок, используя полученные результаты в методе сравнительного анализа продаж.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
41. Стоимость имущественных прав на земельный участок методом капитализации земельной ренты определяется путем деления величины земельной ренты за первый после даты оценки год на ставку капитализации.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
В качестве земельной ренты принимается доход от сдачи земельного участка в аренду, рассчитанный по рыночным данным.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ставка капитализации определяется путем согласования ставок капитализации по аналогам или путем увеличения безрисковой ставки на величину премии за риск, связанный с инвестированием в данный земельный участок.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
42. Для расчета стоимости имущественных прав на земельный участок методом остатка для земли оценщик:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает чистый операционный доход объекта оценки на основе рыночных ставок арендной платы;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает стоимость улучшений, как восстановительную стоимость или стоимость замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию земельного участка;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет ставку капитализации для улучшений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, путем умножения восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений на ставку капитализации для улучшений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает величину земельной ренты путем вычитания из чистого операционного дохода объекта оценки чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет ставку капитализации для земельного участка;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает стоимость имущественных прав на земельный участок путем деления величины земельной ренты на ставку капитализации для земельного участка.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При наличии необходимой информации стоимость имущественных прав на земельный участок методом остатка для земли определяется вычитанием из стоимости объекта оценки стоимости улучшений.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
43. Стоимость имущественных прав на земельный участок методом предполагаемого использования рассчитывается по формуле:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
, где:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Vз — стоимость имущественных прав на земельный участок;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
i — номер года;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
j — последний год периода осуществления расходов по созданию улучшений на земельном участке;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ei — расходы по созданию улучшений на земельном участке в соответствии с выбранным вариантом его использования i-го года осуществления расходов;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ii — доход от эксплуатации улучшений в i-м году прогнозного периода;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
D — ставка дисконтирования;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
n — последний год прогнозного периода;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Vn — стоимость объекта оценки по окончании прогнозного периода.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
44. Восстановительная стоимость или стоимость замещения улучшений определяется как сумма прямых и косвенных издержек.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
К прямым издержкам, непосредственно связанным со строительством относятся:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
стоимость строительных материалов, изделий, конструкций и инженерного оборудования;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
заработная плата рабочих;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
стоимость сопутствующих строительству временных зданий, сооружений и инженерных сетей, коммунальных услуг в период строительства;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
прибыль и накладные расходы подрядчика, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
стоимость мероприятий по контролю за ходом строительства и вводом объекта строительства в действие.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
К косвенным издержкам, не относящимся непосредственно к строительству, относятся:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
стоимость инвестиций в землю и затраты на отвод земли (включая затраты на пакет разрешительной документации);
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
затраты на разработку проектно-сметной документации и экспертизу;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
дополнительные выплаты и пособия рабочим;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
все виды налогов и обязательных отчислений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
расходы по обслуживанию кредита;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
маркетинговые, страховые и рекламные расходы;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
дополнительные инвестиции капитала в арендуемое имущество;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
административные расходы застройщика.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
45. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений методом сравнительной единицы основан на использовании данных по затратам на создание сравнительной единицы, принятой для таких улучшений. Затраты на восстановление или замещение улучшений определяются по формуле:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
ЗВ = ЗВi * N или ЗЗ = ЗЗi * N, где:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
ЗВ — затраты на восстановление улучшений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
ЗЗ — затраты на замещение улучшений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
ЗВi — затраты на восстановление, приходящиеся на i-ую сравнительную единицу;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
ЗЗi — затраты на замещение, приходящиеся на i-ую сравнительную единицу;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
N — количество сравнительных единиц.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Затраты на восстановление или замещение, приходящиеся на i-ую сравнительную единицу рассчитываются по рыночным данным о стоимости строительства аналогичных улучшений или с использованием сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости с проведением соответствующих корректировок.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
46. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений методом разбивки по компонентам заключается в разделении общего объема строительно-монтажных работ на крупные компоненты (например, земляные работы, фундаменты, стены). В соответствии с данным методом рассчитываются затраты на создание одного или нескольких основных компонентов и определяется их процентный вклад, на основе которого выводится общая стоимость улучшения.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
47. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений методом единичных расценок заключается в детализированном расчете прямых и косвенных затрат на воссоздание (замещение) оцениваемого объекта. В зависимости от вида применяемых цен метод единичных расценок имеет следующие разновидности:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
ресурсный метод при расчете в текущих ценах;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
базисно-индексный при расчете в базисных (на определенный год) ценах.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При использовании ресурсного метода оценщик:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет расход основных строительных материалов, конструкций и изделий на строительство оцениваемого улучшения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает текущую стоимость строительных материалов, конструкций и изделий по данным оптовой и мелкооптовой торговли стройматериалами в регионе;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает прочие прямые и косвенные издержки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает восстановительную стоимость (стоимость замещения) улучшений, как сумму прямых и косвенных издержек.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При наличии проектно-сметной документации, составленной в текущих ценах, используются данные этой документации с учетом изменения цен с даты ее составления до даты оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Применение базисно-индексного метода предполагает:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
использование данных проектно-сметной документации в базисных ценах;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
применение коэффициентов пересчета (индексов) от базисных к текущим ценам.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
48. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений методом аналогов основан на использовании информации о затратах на строительство в целом аналогичных улучшений и корректировке этой информации на отличия объекта оценки от аналога по техническим характеристикам и на время строительства.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
49. Расчет величины прибыли предпринимателя методом аналогов осуществляется путем вычитания из рыночной стоимости аналогов затрат на создание улучшений и стоимости имущественных прав на земельный участок.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Расчет величины прибыли предпринимателя методом экспертного опроса осуществляется путем опроса инвесторов о рисках инвестирования в объект оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Расчет величины прибыли предпринимателя методом вмененных издержек основан на оценке, связанных с инвестициями в объект оценки, вмененных издержек, под которыми понимаются условно рассчитываемые издержки (например, проценты, которые можно было бы получить на данную денежную сумму, если бы она не была инвестирована в объект оценки).
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
50. Величина накопленного износа методом экономического возраста рассчитывается по формуле:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ин = (ДВ / СЭС) * СУ, где:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ин — накопленный износ;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
ДВ — действительный возраст улучшений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
СЭС — срок экономической службы;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
СУ — стоимость улучшений.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
51. Для расчета величины накопленного износа методом рыночной экстракции оценщик:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
подбирает аналоги, с совпадающим с объектом оценки действительным возрастом;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет стоимость имущественных прав на земельный участок для каждого аналога;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет стоимость улучшений по каждому аналогу путем вычитания из цен продаж стоимости имущественных прав на земельный участок;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает восстановительную стоимость или стоимость замещения улучшений для каждого аналога;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет величину накопленного износа для аналогов, как разность между восстановительной стоимостью (стоимостью замещения) улучшений и стоимостью улучшений, выделенной из цены продажи;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет величину накопленного износа в процентном отношении для каждого аналога путем деления величины накопленного износа на восстановительную стоимость или стоимость замещения улучшений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определяет величину накопленного износа объекта оценки в процентном отношении, как средневзвешенную величину накопленного износа по всем аналогам.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
52. Величина накопленного износа методом разбивки рассчитывается по формуле:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ин = Ифиз + Ифунк + Ивн, где:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ин — накопленный износ;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ифиз — физический износ;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ифунк — функциональный износ;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Ивн — внешний (экономический) износ.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Метод разбивки используется при отсутствии информации, необходимой для применения метода рыночной экстракции или метода экономического возраста.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
53. При определении величины физического износа оценщик рассчитывает устранимый физический износ и неустранимый физический износ.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Величина устранимого физического износа возникающего, как правило, при неудовлетворительной эксплуатации улучшений, рассчитывается на основе затрат на восстановление нормальных эксплуатационных характеристик улучшения.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Величина неустранимого физического износа рассчитывается на основе использования нормативных документов по определению физического износа, отдельно по элементам с длительным и коротким сроком службы.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Расчет величины неустранимого физического износа по элементам с длительным сроком службы, срок службы которых, как правило, равен сроку службы улучшения, производится в следующем порядке:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывается степень неустранимого физического износа, как отношение действительного возраста улучшения к его общей физической службе (нормативному сроку эксплуатации);
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывается база начисления износа как разность между восстановительной стоимостью (стоимостью замещения) элемента и суммой его устранимого физического износа и остаточной восстановительной стоимости элементов с коротким сроком службы;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывается величина неустранимого физического износа как произведение степени износа на базу начисления износа.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Расчет величины неустранимого физического износа по элементам с коротким сроком службы, к которым относятся элементы, требующие периодической замены в течение срока службы улучшения, производится в следующем порядке:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывается степень неустранимого физического износа, как отношение действительного возраста элементов к их общей физической службе (нормативному сроку эксплуатации);
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывается база начисления износа как разность между восстановительной стоимостью (стоимостью замещения) элемента и величиной его устранимого физического износа;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывается величина неустранимого физического износа как произведение степени износа на базу начисления износа.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Сроки эксплуатации элементов с коротким сроком службы принимаются по соответствующим справочным материалам по ремонту и эксплуатации зданий и сооружений различного назначения.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
54. При определении величины функционального износа оценщик рассчитывает устранимый функциональный износ и неустранимый функциональный износ. В зависимости от отсутствия, недостаточности или избыточности отдельных элементов улучшения рассчитываются следующие типы функционального износа:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
устранимый функциональный износ, связанный с отсутствием элемента, без которого улучшения не могут соответствовать современным требованиям рынка, и равный разности между затратами на установку недостающего элемента в существующих улучшениях и затратами на установку этого элемента в улучшения при новом строительстве на дату оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
неустранимый функциональный износ, связанный с отсутствием элемента, без которого улучшения не могут соответствовать современным требованиям рынка, и равный сумме текущих стоимостей потерь чистого операционного дохода и любых издержек, вызванных отсутствием элемента улучшения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
устранимый функциональный износ, обусловленный избыточностью элемента улучшений, понижающего потребительские качества объекта недвижимости в целом, и равный сумме стоимости воспроизводства данного элемента с учетом его физического износа и затрат на демонтаж этого элемента за вычетом стоимости возвратных материалов;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
неустранимый функциональный износ, обусловленный избыточностью элемента улучшений, понижающего потребительские качества объекта недвижимости в целом, и равный разности между суммой стоимости воспроизводства данного элемента с учетом его физического износа, текущих стоимостей потерь чистого операционного дохода и издержек, вызванных наличием избыточного элемента улучшения, и текущей стоимостью выгод, связанных с наличием этого элемента;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
устранимый функциональный износ, требующий замены или модернизации элементов улучшений, пригодных к использованию, но не соответствующих современным требованиям рынка. Рассчитывается как сумма стоимости воспроизводства заменяемых или модернизируемых элементов улучшений за вычетом их физического износа, затрат на демонтаж этого элемента за вычетом стоимости возвратных материалов и разности между затратами на установку недостающих элементов в существующих улучшениях и затратами на установку этого элемента в улучшения при новом строительстве на дату оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
неустранимый функциональный износ, требующий замены или модернизации элементов улучшений, пригодных к использованию, но не соответствующих современным требованиям рынка, и равный сумме текущих стоимостей потерь чистого операционного дохода и издержек, вызванных наличием морально устаревших элементов улучшений.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
55. Величина внешнего (экономического) износа, в зависимости от характера имеющейся информации, рассчитывается одним из следующих методов:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
методом анализа парных данных;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
методом капитализации арендных убытков.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При расчете внешнего износа методом анализа парных данных оценщик анализирует информацию о продажах объектов недвижимости путем сравнения цен на объекты недвижимости, имеющих внешний износ и объекты недвижимости, у которых внешний износ отсутствует.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При расчете внешнего износа методом капитализации арендных убытков оценщик:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
анализирует рыночные данные для определения арендных убытков;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
рассчитывает снижение стоимости объекта оценки путем капитализации арендных убытков;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
распределяет рассчитанное снижение стоимости между составляющими объекта оценки — земельным участком и улучшениями.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Если оценщиком прогнозируется постоянный характер арендных убытков, их капитализация осуществляется методом прямой капитализации.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Если оценщиком прогнозируется временный характер арендных убытков, их капитализация осуществляется методом дисконтирования денежных потоков.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Глава VI. Согласование результатов примененных подходов оценки и определение итоговой стоимости
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
56. Согласование результатов оценки — определение итоговой стоимости объекта оценки путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов оценки, осуществляется одним из следующих методов:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
логического согласования, заключающемся в выборе удельных весов на основе анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Оценщиком определяется приоритетный подход, а результаты остальных подходов используются для проверки и корректировки результата, полученного с помощью приоритетного подхода;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
математического взвешивания, в котором для определения удельных весов результатов, полученных различными подходами к оценке, используются несколько критериев, которыми описываются преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
57. При определении удельных весов оценщиком должны быть проанализированы следующие основные факторы:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
соответствие использованных расчетных методов объему доступной рыночной информации;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
соответствие подхода оценки рассчитываемому виду стоимости, цели оценки и предполагаемому использованию результатов оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
способность подхода оценки отразить мотивацию типичных покупателей и продавцов объектов, аналогичных объекту оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
соответствие типу объекта оценки и характеру его использования;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
способность подхода оценки учитывать конъюнктуру рынка.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
58. Итоговая величина стоимости объекта оценки определяется по формуле:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Сит = Cзп * R1 + Cдп * К2 + Cсп * R3, где:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Сит — итоговая стоимость объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Сзп, Сдп, Ссп — стоимости, определенные соответственно затратным, доходным и сравнительным подходами;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
К1, К2, К3 — соответствующие удельные веса, выбранные для каждого подхода к оценке.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
При этом должно выполняться условие:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
К1 + К2 + К3 = 1
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Глава VII. Составление отчета об оценке
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
59. Структура отчета об оценке стоимости недвижимости должна содержать следующие основные разделы:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
титульный лист;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
оглавление;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
обобщающую часть (сопроводительное письмо);
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
задание на оценку и основные факты и выводы;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
описание объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
анализ рынка объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
анализ ННЭИ;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
описание выбора и применения подходов и методов оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определение итоговой стоимости объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
приложения.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
60. На титульном листе отчета об оценке указываются:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
регистрационный номер отчета об оценке;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
наименование и адрес объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
вид определяемой стоимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
дата оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
дата составления отчета об оценке;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
наименования заказчика и оценщика.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
61. Оглавление содержит перечисление заголовок всех разделов и подразделов отчета об оценке с указанием номеров страниц.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
62. Сопроводительное письмо составляется в краткой форме и должно содержать следующие сведения:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
номер и дату письма;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
наименование объекта оценки с указанием оцениваемых имущественных прав;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
адрес (местонахождение) объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
основание для проведения оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
цель оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
дату оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
вид определяемой стоимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
наиболее значимые допущения и ограничительные условия;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
результат оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
подпись руководителя оценочной организации.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
63. Раздел «Задание на оценку и основные факты и выводы» предназначен для представления в краткой форме пользователю отчета об оценке, основных положений проведенной оценки. В разделе указываются следующие сведения:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
краткое описание объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
основание для проведения оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
краткие сведения об оценочной организации и оценщиках, принимавших участие в оценке объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
краткие сведения о заказчике;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
дата оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
дата составления отчета об оценке;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
вид определяемой стоимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
выводы о наиболее эффективном использовании земельного участка, как свободного и земельного участка с существующими улучшениями;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
стоимость имущественных прав на земельный участок;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом к оценке;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом к оценке;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом к оценке;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
итоговая стоимость объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
заявление о соответствии требованиям национальных стандартов оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
допущения и ограничительные условия, принятые при проведении оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
перечень использованной информации;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
дополнительная информация, которую оценщик считает необходимым включить в данный раздел.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
64. Раздел «Описание объекта оценки» предназначен для описания качественных и количественных характеристик объекта оценки и окружающей его среды, и включает следующую информацию:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
состав объекта оценки (земельный участок и улучшения в составе объекта оценки);
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
назначение и текущее использование объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
реквизиты собственника объекта оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
описание существующих и оцениваемых прав на объект оценки (включая права на земельный участок) с указанием обременений и ограничений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
описание земельного участка, включая его площадь и форму, инженерно-геологические, гидрогеологические, топографические характеристики, а также категорию земель, разрешенное использование, наличие и состав инженерных коммуникаций, наличие и состав элементов благоустройства, ограждения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
описание улучшений, включая период застройки, объемно-планировочные и конструктивные характеристики (строительный объем, общая площадь, распределение общей площади по функциональному использованию, этажность, описание основных конструктивных элементов и их состояния);
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
если объектом оценки является встроенное помещение или часть здания, приводится описание здания в целом и оцениваемых помещений, включая их расположение в здании;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
описание местоположения объекта оценки с указанием транспортной доступности, уровня развития инфраструктуры, окружающей застройки, престижности района, иных факторов, влияющих на привлекательность местоположения объекта оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Раздел должен содержать вывод о принадлежности объекта оценки к определенному сегменту рынка недвижимости.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Перечень указываемых в разделе показателей дополняется или изменяется оценщиком в зависимости от типа оцениваемой недвижимости.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
65. В раздел «Анализ рынка объекта оценки» включается анализ факторов рыночной ситуации, влияющих на величину стоимости объекта оценки, по следующим направлениям:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
краткий обзор общеэкономической ситуации и социально-экономической ситуации в регионе, с рассмотрением таких показателей, как объем валового внутреннего продукта, объемы производства основных отраслей экономики, структура экономики региона, индекс потребительских цен, уровень доходов населения;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
анализ рынка недвижимости региона, с рассмотрением таких показателей, как объем и динамика предложения (спроса) отдельных типов недвижимости, включая земельные участки, степень открытости и емкость рынка, характеристика участников рынка недвижимости, регулирование рынка недвижимости органами власти, уровень цен в строительной отрасли;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
анализ сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки, с отражением ситуации и тенденций в рассматриваемом сегменте рынка недвижимости, сложившихся на дату оценки. Анализ, как правило, проводится по трем направлениям: спроса, предложения, взаимодействия спроса и предложения, с рассмотрением таких показателей, как распределение сегмента по значимым для данного типа недвижимости признакам, характеристика активности спроса, предложения и сделок, динамика цен (арендных ставок) в сегменте;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
если объектом оценки является производственная недвижимость, в раздел включается отраслевой обзор с рассмотрением таких показателей, как объем производства и структура отрасли, основные участники рынка, перспективы развития отрасли.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Перечень указываемых в разделе показателей дополняется или изменяется оценщиком в зависимости от условий задания на оценку и типа оцениваемой недвижимости.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
66. Раздел «Анализ ННЭИ» содержит описание:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
анализа ННЭИ земельного участка, как свободного;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
анализа ННЭИ земельного участка с существующими улучшениями.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
Раздел должен содержать выводы относительно положения объекта оценки на рынке в его текущем и наиболее эффективном использованиях, о типичном покупателе, среднерыночном периоде экспозиции данного типа недвижимости на открытом рынке и возможном характере будущего использования объекта.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
67. Раздел «Описание выбора и применения подходов и методов оценки» содержит:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
краткий обзор подходов и методов оценки недвижимости;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
выбор и обоснование примененных подходов и методов оценки или обоснование отказа от использования какого-либо подхода оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
расчеты и порядок определения стоимости объекта оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
68. Раздел «Определение итоговой стоимости объекта оценки» включает:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
краткое описание порядка и методов согласования результатов, полученных в рамках использованных подходов оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
проверка на расхождение результатов, анализ причин полученных расхождений;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
обоснование выбора метода согласования результатов;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
описание критериев значимости в отношении пригодности, точности и обоснованности примененных подходов оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
определение итоговой стоимости объекта оценки.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
69. Раздел «Приложения» содержит:
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
копии документов, используемых в процессе оценки;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
фотографии объекта оценки (в случае необходимости);
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
копию лицензии на осуществление оценочной деятельности;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
копии квалификационных сертификатов оценщиков, принимавших участие в подготовке отчета об оценке;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
копию полиса страхования гражданской ответственности оценочной организации;
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
прочие сведения.
Ҳужжатга таклиф юборишАудиони тинглашҲужжат элементидан ҳавола олиш
70. Окончательная структура (количество и порядок следования разделов и подразделов, их наименование) и объем отчета об оценке, определяется оценщиком в зависимости от характера объекта оценки, целей оценки, предполагаемого пользователя отчета об оценке, требований законодательства.

(Собрание законодательства Республики Узбекистан, 2009 г., № 47, ст. 511; 2016 г., № 22, ст. 257)
Марказ ҳақида
Сайт янгиликлари
Сайтда реклама
RSS
© Ўзбекистон Республикаси Адлия вазирлиги қошидаги “Адолат” миллий ҳуқуқий ахборот маркази давлат муассасаси