Ўзбекистон Республикаси «Баҳолаш фаолияти тўғрисида»ги Қонунига, Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2006 йил 26 апрелдаги ПҚ-335-сонли «Ўзбекистон Республикаси Давлат мулки қўмитаси фаолиятини такомиллаштиришга доир чора-тадбирлар тўғрисида»ги қарорига ҳамда Вазирлар Маҳкамасининг 2003 йил 8 майдаги 210-сонли «Баҳолаш фаолиятини лицензиялаш тўғрисида»ги қарорига мувофиқ Ўзбекистон Республикаси Давлат мулкини бошқариш давлат қўмитаси қарор қилади:

1. Ўзбекистон Республикаси Мулкни баҳолаш миллий стандарти «Бозор қийматидан фарқланувчи баҳолаш базалари» иловага мувофиқ тасдиқлансин.

2. Мазкур қарор Ўзбекистон Республикаси Адлия вазирлигида давлат рўйхатидан ўтказилган санадан ўн кун ўтгандан кейин кучга киради.

Мазкур Мулкни баҳолаш миллий стандарти «Бозор қийматидан фарқланувчи баҳолаш базалари» (3-сон МБМС) Ўзбекистон Республикасининг «Баҳолаш фаолияти тўғрисида»ги Қонуни асосида ишлаб чиқилган бўлиб, Ўзбекистон Республикасидаги баҳолаш фаолиятининг норматив тартибга солиниши элементи ҳисобланади.

3-сон МБМСнинг мақсади бозор қийматидан фарқланувчи баҳолаш базаларини аниқлаш ва тушунтириш ҳамда уларни қўллаш учун стандартларни белгилаш, шунингдек улар ва бозор қиймати ўртасидаги фарқларни аниқлашдан иборат.

Бозор қиймати — қийматнинг асосий ва энг тарқалган (мос келадиган) базаси бўлиб, одатда кенг қўлланиш соҳаси учун талаб этилади. Бироқ қийматни баҳолашнинг бошқа муқобил базалари ҳам муайян ҳолатларда мос келиши ва ўринли бўлиши мумкин. Муҳими, баҳоловчилар ҳам, уларнинг хизматларидан фойдаланувчилар ҳам бозор қийматига асосланган баҳоларни бозордан ташқари базаларга асосланган баҳолардан фарқини, шунингдек ушбу тушунчалар ўртасидаги фарқнинг қиймат баҳосидан фойдаланилишига таъсирини (агар шундай таъсир бўлса) аниқ тушуниши керак.

Бозор қиймати тушунчаси 2-сон МБМСда баён қилинган, муайян идентификацияланган фаразларга асосланади. Бошқа баҳолаш базалари қиймат баҳосининг нотўғри талқин этилишига олиб келмаслиги учун аниқ идентификацияланиши керак бўлган турли фаразларнинг қўлланилишини талаб этади.

3-сон МБМС бозор қийматидан фарқланувчи баҳолаш базаларини тақдим этади ва тушунтиради.

Инвестиция қиймати — бу мулкнинг аниқ инвестор ёки инвесторлар гуруҳи учун белгиланган ёки қўйилган инвестициялаш мақсадларидаги қиймати. Ушбу субъектив тушунча аниқ мулк объектини аниқ инвесторга, инвесторлар гуруҳига ёки инвестициялашга нисбатан муайян мақсадларга ва/ёки мезонларга эга бўлган ташкилотга боғлайди.

Ишлаётган корхона қиймати — бу бизнеснинг яхлит қиймати. Ушбу тушунча узлуксиз ишлаётган ташкилотни баҳолашни назарда тутади, ушбу баҳодан келиб чиқиб «амалдаги корхонанинг умумий қиймати»ни унинг таркибий қисмларига умумий қийматга қўшган ҳиссасига қараб тақсимлаш ёки ажратиш мумкин, бироқ ушбу компонентларнинг бирортаси ҳам ўз ҳолича бозор қиймати учун база бўлмайди. Шунинг учун «ишлаётган корхона қиймати» тушунчасини фақат бизнес ёки ташкилотнинг таркибий қисми бўлган мулкка нисбатан қўллаш мумкин.

Суғурта қиймати — мулкнинг суғурта контракти ёки полиси нормаларида назарда тутиладиган қиймати.

Солиқ солиш мақсадидаги қиймат, ёки солиқ (солиққа тортиладиган) қиймати — Ўзбекистон Республикасининг тегишли норматив-ҳуқуқий ҳужжатларида кўрсатилган, мулкни солиққа тортишга тегишли таърифлар асосида ҳисоблаб чиқиладиган қиймат. Шу турдаги айрим ҳужжатларда бозор қийматига солиқ солиш мақсадидаги баҳолаш базаси сифатида ҳаволалар берилиши мумкин бўлса-да, ушбу қийматни ҳисоблаш учун таклиф этиладиган усуллар 2-сон МБМСдаги таърифга мувофиқ келадиган бозор қийматидан фарқ қиладиган натижани бериши мумкин. Шунинг учун, башарти Ўзбекистон Республикасининг норматив ҳужжатларида бошқачаси белгиланмаган бўлса, солиқ солиш мақсадидаги қиймат (ёки солиқ қиймати) 2-сон МБМСда келтирилган бозор қиймати таърифига мос келади деб ҳисоблаб бўлмайди.

Алмаштиришнинг қолдиқ қиймати — ер участкасидан ҳозирги фойдаланишда иншоотларни алмаштириш (қайта қуриш)га умумий харажатларни қўшиб, ҳисобланган жисмоний эскиришни ва бошқа барча тегишли қадрсизланиш шаклларини (функционал, ташқи) чегирган ҳолда унинг жорий бозор қийматини ҳисоблашга асосланган баҳолаш усулини ташкил этади. Бозордан ташқари қиймат турини берадиган натижа алмаштиришнинг қолдиқ қиймати деб аталади. У мулкнинг потенциал даромаддорлигига боғлиқ.

Йўқ қилиш қиймати — мулк объектининг (ер участкаси бундан мустасно) шундай қийматики, унда объект ундан қўшимча таъмирлашсиз ва такомиллаштирмасдан фойдаланишни давом эттириш учун эмас, балки уни ташкил қилган материалларнинг сотув учун йиғиндиси сифатида қаралади. Бу қиймат ялпи ёки соф (реализация харажатларини чегиргандан кейинги) қиймат сифатида ифодаланиши мумкин; иккинчи ҳолатда у «соф реализация қиймати»га мос келиши мумкин. Ҳар қандай ҳолда ҳам киритилган ёки чиқарилган компонентлар аниқланган бўлиши керак.

Тугатилиш қиймати, ёки мажбурий сотилиш қиймати — бозор қиймати таърифида кўрсатилган маркетинг учун белгиланган вақт чегарасига етарли бўлмаган жуда қисқа муддат ичида мулкни сотишдан оқилона асосларда кутиш мумкин бўлган сумма. Мулкнинг тугатилиш қийматини баҳолаш мулкнинг бозор қийматига уни мажбурлайдиган вазиятлар, шунингдек ушбу мулкни сақлаш ва қўриқлашга қўшимча харажатлар мавжудлиги туфайли уни қисқа муддатларда сотиш зарурлиги омили сифатида дисконтлашни ҳисобга олган ҳолда асосланиши мумкин.

Бирлаштириш қиймати — бу икки ёки ундан ортиқ манфаатларнинг қўшилишидан юзага келган қўшимча қиймат бўлиб, бунда бирлаштирилган манфаат қиймати дастлабки манфаатлар йиғиндисидан юқори бўлади.

Махсус харидор — бу баҳоланаётган актив билан иқтисодий, юридик ёки географиқ алоқадор бўлган бошқа активдан манфаатдорлиги мавжуд бўлган харидор.

Махсус қиймат — бу бозор қийматидан ортиқ, манфаатларнинг комбинациясидан келиб чиқадиган, аммо бозорда бошқа харидорлар умуман фойдалана олмайдиган устунликни ифодалаш учун махсус харидор тўлашга тайёр бўлган сумма. Махсус қиймат қўшимча қиймат бўлиб, у умуман бозорга эмас, балки муайян мулкдор ёки фойдаланувчи учун ёки потенциал мулкдор ёки фойдаланувчи учун мавжуд бўлиши мумкин, яъни махсус қиймат фақат алоҳида манфаатдорликка эга бўлган харидорга нисбатан қўлланиши мумкин.

Адолатли қиймат — эркин битимда хабардор бўлган ва мотивацияланган тарафлар ўртасида актив алмаштирилиши (мулк сотилиши ёки қарздорлик ҳисобдан чиқарилиши) мумкин бўлган пул миқдори.

Ҳозирги фойдаланиш қиймати (жорий қиймат) — активдан ёки пул воситаларини тўпловчи бирликдан кутиладиган бўлажак пул оқимларининг келтирилган дисконтланган қиймати.

Аксарият ҳолларда БҲМСда талаб этиладиган қиймат баҳолари молиявий ҳисоботни тайёрлаётган ташкилот адолатли қиймат ҳақида маълумот бериши назарда тутилади. Активнинг адолатли қиймати номинал тарзда одатда бозор базасидан олинган далиллар асосида баҳоланади, ёки бозорнинг ҳолатини акс эттириши керак, тегишлича, қиймат баҳоси ташкилотга активнинг тегишли ҳисоб суммасини номинал баҳолашга ёрдам берадиган бўлса, Баҳоловчи активнинг бозор қийматини хабар қилиши талаб этилади.

Бироқ шундай ҳоллар ҳам бўладики, БҲМС қийматнинг бозордан ташқари базаларини аниқлашни талаб қилади. Бу «фойдаланишдаги актив қиймати»ни аниқлашда ёки амортизацияни аниқлаш учун «қолдиқ қиймати»нинг номинал баҳосини топиш талаб этилганда кузатилади — бу қийматларнинг ҳар иккаласи алоҳида ташкилотлар учун махсус бўлади ва, эҳтимол, бозор қийматига тенг бўлмайди.

Бозор қийматидан фарқланувчи баҳолаш базалари асосида баҳолашни ўтказиш учун баҳоловчилар албатта 3-сон МБМСнинг барча бўлимлари талабларига ва умумэътироф этилган баҳолаш принципларига амал қилишлари керак.

Баҳолашни ўтказишда ҳамда бозор қийматидан фарқланувчи базалар ҳақида ҳисобот тузишда баҳоловчи куйидаги кўрсатмаларни бажариши керак:

ўтказилаётган баҳолашга, нотўғри талқинларни истисно этиш учун, тўлиқ ва тушунарли изоҳ бериши, қиймат баҳоси ҳақида янглиштирмайдиган шаклда маълумот бериши, жумладан бозор қийматидан чекинадиган барча фаразларни баён қилиши;

қийматни ҳисоблаш баҳолашни олиб бориш топшириғига мувофиқ бўлган маълумотларга ва шартларга асосланганлигини кафолатлаши;

қийматни ҳисоблаш мақбул усуллар ва тартиботларга асосланганлигини кафолатлаши;

ҳисоботни ўқувчи ва ундан фойдаланувчилар ундаги маълумотларни, далилларни, таҳлилларни ва хулосаларни тўлиқ тушуна олиши учун етарли ахборот бериши;

ҳисоботни тузишда МБМС талабларига амал қилиши, бунда баҳоловчи:

қиймат базасини аниқлаши, баҳолашнинг мақсади ва мўлжалланаётган фойдаланилишини, ҳақиқий баҳолаш санасини ҳамда ҳисобот тузиш санасини кўрсатиши;

бозор қиймати таърифидан фарқ қиладиган ёки унга қўшимча қилинган фаразларни аниқ ажрата олиши;

ҳисоботга, баҳолаш МБМСга мувофиқ бажарилгани ҳамда у МБМС талабларидан ҳар қандай чекинишларни очиб бериши ва бундай чекинишни асослаб бериши ҳақида баённомани киритиши керак.

Баҳоловчи, агар сўз қиймат баҳосини бозор қийматидан фарқланувчи база асосида асослаш ҳақида, у ҳақида ҳисобот тузиш тўғрисида кетаётган бўлса, уни бозор қийматининг ифодаси деб ҳисоблашга оқилона асос йўқлигини кафолатлаши лозим.

Бозор қиймати 2-сон МБМСда таърифланган ва муҳокама қилинган. Бошқа базалар учта асосий гуруҳга киради:

биринчи гуруҳда қиймат алоҳида тараф активга нисбатан мулк ҳуқуқидан фойдаланганда қўлга киритадиган фойдаларни акс эттиради. Бу қиймат ушбу тараф учун алоҳида ҳисобланади. Аммо баъзи бир ҳолатларда у активни сотишдан олиниши мумкин бўлган қийматдан фарқ қилмаслиги мумкин, бу қиймат активга эгалик қилишдан олинадиган фойдаларни акс эттиради, шунинг учун уни гипотетик алмашувга киритиш шарт эмас;

иккинчи гуруҳда қиймат — бу иккита алоҳида тараф активни айирбошлаш учун оқилона келишиб олиши мумкин бўлган нархдир. Тарафлар ўзаро бир-бирига боғлиқ бўлмаслиги ва эркин битим ҳақида музокаралар олиб бориши мумкинлиги боис, активни анча кенгроқ бозорга чиқариш шарт эмас, келишилган нарх эса умуман бозор учун эмас, балки жалб қилинган тарафлар учун активга эгалик қилишдан олинадиган муайян афзалликларни (ноқулайликларни) акс эттиради;

учинчи гуруҳда қиймат устав ёки контрактда баён қилинган таърифга мувофиқ белгиланади.

Мазкур стандартда келтириладиган баҳолаш базалари дастлабки иккита гуруҳнинг бирига тегишли. Биринчи гуруҳ «инвестиция қиймати» ва «фойдаланишдаги қиймат»ни ўз ичига олади. Иккинчисига «махсус қиймат» киради, «адолатли қиймат» қўлланиладиган баъзи БҲМСлар бундан мустасно.

Алоҳида тараф учун қиймат билан бозор қиймати ўртасидаги фарқлар харидорлар ёки сотувчиларни бозорга киришга рағбатлантиради. Бозор қиймати — бу одатда талаб этиладиган база бўлса-да, бозорни таҳлил қилиш ва тушуниш бошқа баҳолаш базаларини ҳам тақозо этади.

«Адолатли қиймат»ни бозор қийматидан фарқлаш лозим. У ҳар бири ушбу битимдан оладиган тегишли устунликлар ёки ноқулайликларни эътиборга оладиган иккала алоҳида тарафлар учун адолатли бўлган номинал нарх баҳосини талаб этади. Бозор қиймати ушбу мезонларга мос келиши мумкин бўлса-да, доим ҳам бундай бўлавермайди. «Адолатли қиймат» кўпинча, корпоратив битимларда тегишли ҳаракатлар қилинганда, икки тарафнинг ўзига хос биргаликдаги ҳаракатлари улар ўртасидаги адолатли бўлган нарх анча кенгроқ бозор учун маъқул бўлган нархдан баландлигини англатиши мумкин. Бошқача қилиб айтганда, «махсус қиймат» қўлга киритилиши мумкин. Бозор қиймати ушбу махсус қиймат элементини эътиборга олмасликни талаб қилса-да, у «адолатли қиймат» номинал баҳосининг бир қисми ҳисобланади.

Махсус қиймат иккита манфаатнинг бирлашувидан келиб чиқиб, манфаатлар бирлашуви иккита манфаат алоҳида сотилгандаги қийматлари йиғиндисидан ҳам юқори бўлган қийматни ҳосил қилади. Бу активнинг физик, функционал ёки иқтисодий хоссалари қўшимча актив ёки активларга эга алоҳида тарафда алоҳида қийматга эга бўлганда юз беради, бу тарафда.

Активнинг бозор қиймати одатда қиёслаш учун талаб этилса ҳам, муайян вазиятларда активнинг қийматини билиш алоҳида тараф учун (агар бу қиймат биргаликдаги ҳаракатлар натижаси бўлса, улар икки тараф ўртасидаги айирбошлашда амалга оширилиши мумкин) ҳаётий муҳим бўлиши мумкин. Ҳисоботда «махсус қиймат» ҳақида хабар берилганда, уни доим бозор қийматидан аниқ ажрата олиш керак.

Қиймат баҳосини аниқлаш учун тез-тез фойдаланиладиган баъзи бир атамалар махсус қиймат базалари ҳисобланмайди, аммо активнинг ҳолатини ҳамда у айирбошланган ҳолатларни баён қилади. Қиймат бозор қиймати базасида ёки бошқа бирорта база асосида ўлчалиши мумкин.

Бундай атамаларга мисоллар умумий фойдаланишда қуйидагиларни ўз ичига олади:

Ишлаётган корхона қиймати. Бу атама бутун бизнес фаолият юритаётган ташкилот тарзида ўтказилаётган вазиятни тавсифлайди. Муқобил сценарийлар бу активларни тўлиқ корхона тарзида бизнес тугатилгандан кейин ёки алоҳида активлар ўтказилгандан кейин, айни пайтда эса бизнесда якка тартибдаги алоҳида элементлар сифатида ишлатилаётган активларни ўтказишни ўз ичига олиши мумкин.

Тугатиш сотуви. Бу атама билан тавсифланадиган вазиятда бизнесда биргаликда ишлатиладиган активлар гуруҳи — одатда бизнес тугатилгандан кейин, алоҳида сотиш учун таклиф этилади.

Йўқ қилиш қиймати. Бу атама яратиш мақсадидан келиб чиққан иқтисодий ҳаётининг охирига етиб келган активнинг қийматини акс эттиради. Бу актив ҳали ҳам қандайдир муқобил фойдаланиш ёки чиқиндиларни қайта ишлаш учун қийматга эга бўлиши мумкин.

7-бандда кўрсатилган атамалардан уларни чеклайдиган қўшимча шартларсиз фойдаланилмаслиги керак. Улар алоҳида қўлланилганда ҳисобот базаси сифатида етарли эмас. Мисол учун, ишлаётган корхона шаклидаги бизнес алоҳида тараф учун бир қийматга, иккита алоҳида тарафлар ўртасидаги биргаликда саъй-ҳаракатлар (бизнес-синергия) оқибатида, улар учун адолатли қийматга, шунингдек яна бир бошқа — бозордаги қийматга эга бўлиши мумкин. Шунинг учун асосий баҳолаш базасини «активларни тугатиш учун бозор қиймати», «ишлаётган корхонанинг яхлит корхона сифатидаги бозор қиймати» ёки «ишлаётган корхонанинг яхлит корхона сифатидаги адолатли қиймати» каби тушунчалар ёрдамида кўрсатиш керак. Баён қилинганлардан ташқари, бошқа баҳолаш шароит ҳам бўлиши мумкин.

«Тезкор сотиш» атамаси кўпинча сотувчи активни сотишга мажбур бўлганда ва/ ёки керакли маркетинг даврини таъминлаш имкони бўлмаганда қўлланилади. Бундай ҳолларда мақбул бўлган нарх бозор қиймати таърифига мос келмайди. Бундай ҳолатларда белгиланиши мумкин бўлган нарх сотувчига ўтказилаётган босим хусусиятига ёки тегишли маркетинг таъминланишига тўсқинлик қиладиган сабабларга боғлиқ бўлади. Бу сотувчи учун оқибатларда ҳам акс этиши мумкин — белгиланган давр чегарасида сотишга муваффақиятсиз уриниш. Агар сотувчининг чекланганлиги табиати ва сабаблари маълум бўлмаса, мажбурий сотиш учун маъқул ҳисобланадиган нархни олдиндан аниқ айтиб бўлмайди. Сотувчи қабул қилишга мажбур бўладиган нарх гипотетик ихтиёрий сотувчининг бозор қиймати таърифига мос келадиган эмас, балки специфик ҳолатларини акс эттиради. Бундай нарх ушбу сотувчи учун «активнинг инвестициявий қиймати»ни ифодалайди.

Баҳолаш базаларининг учинчи тоифаси уставга, тартиботга ёки контрактга мувофиқ белгиланган базаларни ўз ичига олади. Қонун билан белгиланган қиймат базалари кўпинча солиқ солиш мақсадларига хизмат қилади. Қиймат баҳоси таърифларини белгилайдиган ва бошқа талабларни қўядиган хусусий контрактларда танлов бўйича тўланиши керак бўлган «нарх»ни белгилаш ёки ижара шартномасига мувофиқ амалга оширилган «тўловлар»ни кўриб чиқиш учун тегишли мезонлар қайд этилади.

Бозор қийматидан фарқланувчи база асосида бажарилган барча қиймат баҳолари ҳар хил ва/ёки қўшимча фаразларни тақозо этади, улар Баҳоловчи томонидан аниқ идентификация қилиниши ва Баҳолаш ҳақида ҳисоботга киритилиши керак. Айрим вазиятларда баҳолашнинг муқобил базасини таъминлаш имкони бўлмайди (масалан, бундай баҳолаш англашилмовчиликларга олиб келиши мумкин бўлганда ёки унинг, айниқса, учинчи шахс томонидан бузиб кўрсатилишига олиб келганда), бунда Баҳоловчи топшириқни ўзгартириши керак.

Баҳолаш ҳақидаги ҳисоботлар янглиштирмаслиги лозим. Бозор қийматидан фарқланувчи баҳолаш базаларини аниқлаш ва уларни бозор қийматидан фарқ қиладиган қиймат ҳақидаги ҳисоботда бериш учун олиб бориладиган баҳолаш 3-сон МБМСнинг 6-банди талабларига жавоб бериш керак. Қийматнинг бозордан ташқари базаларига асосланган баҳоси ҳисоботда баҳолаш мақсадини ва мўлжалланаётган унинг натижаларини қўллашни аниқ кўрсатиш, шунингдек қиймат баҳосини ҳисоблаб чиқиш базасини, унинг қўлланилиш имконияти ва чекловларини тўлиқ очиб бериши лозим.

Агар қиймат баҳосини аниқлаш Ички баҳоловчи томонидан олиб борилса, Баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда бундай ҳар қандай алоқаларнинг мавжудлиги ва табиати алоҳида очиб берилиши керак.