Ўзбекистон Республикасининг «Баҳолаш фаолияти тўғрисида»ги Қонуни, Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2006 йил 26 апрелдаги ПҚ-335-сон «Ўзбекистон Республикаси Давлат мулки қўмитаси фаолиятини такомиллаштиришга доир чора-тадбирлар тўғрисида»ги қарори ҳамда Вазирлар Маҳкамасининг 2003 йил 8 майдаги 210-сон «Баҳолаш фаолиятини лицензиялаш тўғрисида»ги қарорига мувофиқ Ўзбекистон Республикаси Давлат мулкини бошқариш давлат қўмитаси қарор қилади:

1. Ўзбекистон Республикаси Мулкни баҳолаш миллий стандарти «Баҳолашнинг умумий тушунча ва принциплари» иловага мувофиқ тасдиқлансин.

2. Мазкур қарор Ўзбекистон Республикаси Адлия вазирлигида давлат рўйхатидан ўтказилган санадан ўн кун ўтгандан кейин кучга киради.

Мулкни баҳолаш миллий стандартлари (МБМС) Ўзбекистон Республикасининг «Баҳолаш фаолияти тўғрисида»ги Қонуни асосида ишлаб чиқилган бўлиб, Ўзбекистон Республикасида баҳолаш фаолиятини норматив тартибга солиш элементи ҳисобланади.

Мулкни баҳолаш миллий стандартлари унинг асосида баҳоловчи томонидан баҳолаш объекти қийматининг миқдори ҳақида профессионал фикр билдириладиган бозор ахборотидан фойдаланиш йўли билан фуқаролик ҳуқуқи объектлари иқтисодий айланмаси ва мулкий муносабатлар, шунингдек иқтисод субъектлари шаффофлигини таъминлашга қаратилган.

Мазкур Мулкни баҳолаш миллий стандарти (1-сон МБМС) «Баҳолашнинг умумий тушунча ва принциплари» Ўзбекистон Республикасида баҳолаш фаолиятини амалга оширишда қўлланиладиган баҳолашнинг умумий тушунча ва принципларини белгилайди.

Мазкур стандарт қоидалари Ўзбекистон Республикасида барча Мулкни баҳолаш миллий стандартлари учун базавий ҳисобланади.

МБМС баҳолаш субъектлари: баҳолаш жараёнида буюртмачилар — бозор агентлари билан ўзаро таъсирлашувда фойдаланиш мақсадида мулкни баҳолаш учун тажриба, тайёргарлик ва малакага эга шахслар — баҳоловчилар учун мўлжалланган.

Баҳоловчилар — мулкни баҳолашни ўтказиш ва тегишли ҳисобот ҳужжатларини тайёрлаш билан боғлиқ иқтисодиёт соҳасида ишловчи мутахассислар. Профессионаллар сифатида баҳоловчилар маълумоти, махсус тайёргарлиги, лаёқатлилиги ва намоён қилинган касбий кўникмалари юзасидан қатъий талабларга жавоб беришлари керак. Улар шунингдек юксак маънавий принципларга (ахлоқ меъёрларига) ва касб андозаларига (стандартларига) қатъият билан амал қилишлари лозим.

МБМС баҳоловчилар томонидан мажбурий қўлланилади, шунингдек баҳолаш фаолиятида иштирок этаётган бошқа юридик ва жисмоний шахслар томонидан Ўзбекистон Республикаси ҳудудида жисмоний ёки юридик шахсларнинг, давлатнинг ва ҳудудий бирлашмаларнинг мулк ҳуқуқи объектларига нисбатан ҳам қўлланилиши мумкин.

Баҳолаш объектлари жумласига қуйидагилар киради:

Алоҳида моддий объектлар (ашёлар);

шахснинг мол-мулкини ташкил этувчи ашёлар мажмуи, шу жумладан муайян турдаги (кўчар ёки кўчмас) мол-мулк;

мол-мулкка ёки мол-мулк таркибидаги айрим ашёларга бўлган мулк ҳуқуқи ва бошқа ашёвий ҳуқуқлар;

талаб қилиш ҳуқуқлари, мажбуриятлари (қарзлар);

ишлар, хизматлар, ахборот;

интеллектуал мулк объектлари ва қонун ҳужжатларида фуқаролик муомаласида бўлиши мумкинлиги белгиланган бошқа фуқаролик ҳуқуқи объектлари.

Баҳолаш мақсадлари учун кўчмас ва кўчар мулк (ашёлар) ажратилади.

Кўчмас ашёлар (кўчмайдиган мулк, кўчмас мулк) жумласига ер участкалари, ер ости бойликлари участкалари, алоҳида ажратилган сув объектлари ва ер билан узвий боғланган ҳамма нарсалар, яъни ерга бирлашган ҳамма объектлар, ер усти ва ер ости қурилмалари, иншоотларга узоқ муддатга бирлаштириб қўйилган, бириктириб қурилган, белгиланган мақсадига номутаносиб зарар етказмаган ҳолда жойидан кўчириш мумкин бўлмаган объектлар, шу жумладан ўрмонлар, кўп йиллик дов-дарахтлар, бинолар, иншоотлар киради.

Кўчмас мулкка кирмайдиган ашёлар, шу жумладан қимматли қоғозлар, кўчар мулк деб тан олинади.

Интеллектуал мулк жумласига қуйидагилар киради:

1) интеллектуал фаолият натижалари:

фан, адабиёт ва санъат асарлари;

ижролар, фонограммалар ва намойиш этувчи ташкилотларнинг кўрсатувлари;

электрон ҳисоблаш машиналари учун дастурлар ва маълумотлар базалари;

ихтиролар, фойдали моделлар, саноат намуналари;

селекция ютуқлари;

ошкор этилмаган ахборот, шу жумладан ишлаб чиқариш сирлари (ноу-хау);

2) фуқаролик муомаласи қатнашчилари, товарлар, ишлар ва хизматларни шахсийлаштириш воситалари:

фирма номлари;

товар белгилари (хизмат кўрсатиш белгилари);

товар чиқарилган жойлар номлари;

3) қонун ҳужжатларида назарда тутилган ҳолларда бошқа интеллектуал фаолият натижалари ва фуқаролик муомаласи қатнашчилари, товарлар, ишлар ва хизматларни шахсийлаштириш воситалари.

Ашёвий ҳуқуқларга кўчар ва кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқлар, шу жумладан: мулк ҳуқуқи; хўжалик юритиш ҳуқуқи, оператив бошқариш ҳуқуқи, ишончли бошқариш ҳуқуқи, меросга умрбод эгалик қилиш ҳуқуқи, доимий (муддатсиз) фойдаланиш ҳуқуқи, ижара, ипотека, сервитутлар киради. Кўчмас мулкка ҳуқуқлар баҳолаш мақсади учун фақат уларнинг юзага келиши, бошқа шахсга ўтиши ва бекор қилиниши давлат рўйхатидан ўтиши шарти билан тан олинади. Кўчар ашёларга ҳуқуқларни давлат рўйхатидан ўтказиш талаб этилмайди, қонун ҳужжатларида махсус белгиланган ҳоллар бундан мустасно.

Мажбуриятлар

Шартномадан келиб чиққан ҳолда, зарар етказилганлиги оқибатида ёки фуқаролик қонунчилигида белгиланган бошқа асослар туфайли муайян ҳаракатларни содир этиш ёки содир этмаслик бўйича, шу жумладан мулкни бериш, ишларни бажариш, пул бериш, шунингдек мулкни бериш (мулкни ёллаш) бўйича бир шахснинг мажбурияти ёки бошқа шахснинг талаб ҳуқуқи баҳолаш объекти бўлиши мумкин.

Баҳолаш мақсадида корхона (бизнес) деганда тадбиркорлик фаолиятини, одатда, ташкилот (юридик шахс) фаолияти доирасида амалга ошириш учун фойдаланиладиган мулкий мажмуа тушунилади.

Корхона (бизнес) таркибига унинг фаолияти учун мўлжалланган барча мулк турлари, шу жумладан кўчар, кўчмас мулк, номоддий активлар, мулк ҳуқуқлари, талаб ҳуқуқи, мажбуриятлар ва капитал киради.

Кўчар ва кўчмас ашёлар, шунингдек ашёвий ҳуқуқлар ҳамда талаб ҳуқуқи башарти аввалги воқеа-ҳодисалар натижасида улар ташкилот бошқарувида бўлса ҳамда келажакда улардан ташкилот учун иқтисодий фойдалар оқими кутилаётган бўлса, ташкилот активлари ҳисобланади ва ташкилотнинг молиявий (бухгалтерия) ҳисоботида акс эттирилади.

Қиймат — бу сотиб олиш мумкин бўлган товарлар ёки хизматлар харидорлари ва сотувчилари келишиб олишлари эҳтимоли юқори бўлган нархга тегишли иқтисодий тушунча. Қиймат бу факт эмас, балки аниқ вақтда аниқ товарлар ва хизматларнинг танланган қиймат талқинига мувофиқ эҳтимол қилинадиган ва ҳисоблаб чиқиладиган катталик. Қийматнинг иқтисодий тушунчаси баҳолаш санасида ушбу товарлар эгаси бўлган ёки ушбу хизматларнинг фойдаланувчилари оладиган фойдага бозорнинг қарашини акс эттиради.

Қиймат баҳоларини тушуниш ва қўллаш учун қийматнинг тури ва талқинини аниқ кўрсатиш, шунингдек уларнинг баҳолаш бўйича топшириққа мувофиқлигини таъминлаш зарур. Қиймат талқинининг ўзгариши турли мулк объектлари учун қайд қилиб қўйиладиган қиймат миқдорига жиддий таъсир кўрсатиши мумкин.

Қиймат тушунчаси қандайдир битим билан боғлиқ пул суммасини назарда тутади. Шунга қарамай, баҳоланаётган мулкнинг сотилиши, унинг баҳолаш санасида бозор қиймати таърифида мужассам шартларга амал қилган ҳолда сотилиши мумкин бўлган нархини белгилаш учун зарурий шарт бўлмайди.

Нарх — қандайдир товар ёки хизмат учун таклиф этилаётган, сўралаётган ёки тўланган пул суммаси. Сотув нархи, у очиқ эълон қилинган ёки сир сақланганлигидан қатъий назар, содир бўлган факт ҳисобланади. Аниқ харидорлар ва сотувчиларнинг молиявий имкониятлари, мотивлари ёки алоҳида манфаатларидан келиб чиқиб, товар ёки хизматга тўланган нарх товар ёки хизматнинг қийматига мос келмаслиги мумкин. Шунга қарамай, нарх одатда ушбу товарлар ёки хизматларга мазкур харидор ва/ёки сотувчи томонидан муайян вазиятларда ўрнатиладиган нисбий қиймат индикаторидир.

Харажатлар — товар ёки хизматни яратиш ёки ишлаб чиқариш учун талаб қилинадиган ресурслар миқдорининг пуллик ифодаси. Харидор томонидан товар ёки хизмат учун тўланган нарх унинг учун уларни сотиб олиш харажатларига айланади.

Мулк объекти учун харажатларни ҳисоблаб чиқиш ишлаб чиқариш харажатлари ёки алмаштириш харажатларининг ҳисоблаб чиқилган миқдорига асосланиши мумкин. Такрор ишлаб чиқариш харажатлари — бу мавжуд объект нусхасини ўхшаш технологиялар ва материаллардан фойдаланиб яратишга харажатлардир. Алмаштириш харажатларининг ҳисобланган миқдори айни пайтда бозорда қўлланиладиган технологиялар ва материаллардан фойдаланиб таққосланарли фойдалиликка эга объектни яратишни назарда тутади.

Таннарх — товар ёки хизматни харид қилиш (қопланадиган солиқлардан ташқари), яратиш ва ишлаб чиқаришга харажатлар йиғиндисидан иборат.

Қийматнинг кўплаб турлари ва уларга мос келадиган таърифлари бор. Уларнинг баъзилари мулкни баҳолаш тартиботларида кенг қўлланиладиган стандарт қиймат турларидир. Бошқалари эса, қатъий шартлашиб олинган ҳолларда қўлланилади. Баҳолаш усулларини тушуниш ва амалий қўллаш учун фойдаланилаётган қиймат тури ва таърифини аниқ очиб бериш, шунингдек танлаб олинган қиймат тури баҳоловчи олдида турган аниқ вазифа мазмунига мувофиқлигига эътибор бериш жуда муҳимдир. Танланган таърифга қараб баҳоланаётган мулкнинг қиймати турлича бўлиб чиқиши мумкин.

Профессионал баҳоловчилар носпецифик «қиймат» атамасини қўлламасликка ҳаракат қилишлари, уни фақат айнан қандай қиймат назарда тутилаётганини аниқлаштирадиган тегишли сифат билан бирга ишлатишлари лозим. Бозор қиймати — мулкни баҳолашда энг кўп тарқалган қиймат тури бўлиб, ҳар қандай тегишли ҳолда бозор қиймати атамаси аниқ ва қатъий таърифлаб берилиши айниқса муҳим.

Баҳолаш объектининг бозор қиймати унинг мавҳум жисмоний мақоми позициясидан эмас, балки айнан бозор нуқтаи назаридан фойдалилиги ифодаси ҳисобланади. Аниқ бир корхона учун унинг активлари фойдалилиги уларнинг бозор ёки алоҳида олинган тармоқ нуқтаи назаридан фойдалилигидан фарқ қилиши мумкин. Тегишлича, активларни баҳолаш ҳамда нархларнинг ўзгариши самарасини акс эттирувчи бухгалтерия ҳисоботи молиявий ҳисоботда бозорга боғлаб акс эттириладиган қиймат билан қийматнинг молиявий ҳисобот учун асос сифатида олинмайдиган бозордан ташқари турлари ўртасидаги фарқни ҳисобга олиши лозим. Алмаштиришнинг қолдиқдаги қиймати, ихтисослаштирилган кўчмас мулкка татбиқ этилган бўлиб, баҳолашнинг бозорга боғлиқ бўлмаган базаси бўлишига қарамасдан, тегишли ҳолларда молиявий ҳисоботда қўлланилиши мумкин.

Юқоридаги хатбошида келтирилганга ўхшаш далил-асослар кўчмас мулкдан фарқ қиладиган мулкни баҳолаш учун адолатлидир. Алмаштиришнинг қолдиқдаги қиймати асосли тарзда қўлланилган ҳоллар истисно этилганда, молиявий ҳисобот бозор қиймати концепциясига асосланган усулларни қўллашни ҳамда улар билан қийматнинг бозорга боғлиқ бўлмаган турларидан фойдаланадиган усуллар ўртасида қатъий чегара ўтказишни талаб этади.

Кўчмас мулк объектининг умумий таннархи уни ишлаб чиқаришга кетган бевосита ва билвосита харажатларни ўз ичига олади. Агар харидор кўчмас мулкни сотиб олгандан кейин қўшимча капитал харажатлар қилган бўлса, таннархни ҳисоблашда бу харажатлар сотиб олишнинг ретроспектив (ўзи учун) қийматига қўшилади. Бу харажатлар объектнинг бозор қийматига бозор уларни қанчалик мақсадга мувофиқ деб ҳисоблашига қараб, ўз ҳиссасини қўшади.

Бозор қиймати тушунчаси жамоа томонидан қабул қилинишини ва бозорнинг таъсирини акс эттиради ҳамда бозор типидаги иқтисодиётнинг аксарият ресурсларини баҳолаш учун асос бўлиб хизмат қилади.

Мулкни баҳолаш миллий стандартларида бозор қиймати муносиб маркетингдан сўнг ихтиёрий харидор билан ихтиёрий сотувчи ўртасидаги тижорат битими натижасида мулкнинг қўлдан қўлга ўтиши учун мўлжалланаётган пул миқдорига тенг ҳисоблаб чиқилган миқдор сифатида белгиланади; бунда ҳар бир тараф ваколат, ҳисоблилик билан ва ихтиёрий ҳаракат қилган деб ҳисобланади.

Қонун ҳужжатларида бозор қийматининг бошқача таърифи ҳам келтирилган: баҳолаш объектининг бозор қиймати деганда энг эҳтимол тутилган нархи тушунилиб, ушбу нарх бўйича мазкур баҳолаш объекти очиқ бозорда рақобат шароитида, битимнинг тарафлари барча зарур ахборотга эга бўлган ҳолда ўз манфаатлари йўлида оқилона ва ихтиёрий ҳаракат қилиб, битим нархининг баланд-пастлигида эса бирон-бир фавқулодда ҳолатлар, шу жумладан тарафлардан бирининг ушбу битимга қўшилиш мажбурияти акс этмаган шароитда реализация қилиниши мумкин. Бозор қийматини баҳолаш пул шаклида амалга оширилади.

Агар бирон-бир баҳолаш объектини баҳолашни мажбурий ўтказиш талаби мавжуд бўлган норматив ҳужжатда ёки баҳолаш объектини баҳолаш тўғрисидаги шартномада (бундан буён шартнома деб юритилади) қийматнинг аниқ тури аниқланган бўлмаса, мазкур объектнинг бозор қиймати белгиланиши лозим. Мазкур қоида норматив ҳужжатда баҳолаш объекти қийматининг турини аниқловчи, «Баҳолаш фаолияти тўғрисида»ги Ўзбекистон Республикаси Қонунида ёки баҳолаш стандартларида назарда тутилмаган атамаларда фойдаланилган тақдирда ҳам қўлланиши керак.

Баҳолашни ўтказишда ер тушунчасининг иқтисодий, географик ва юридик концепцияларини фарқлаш керак. Баҳолаш назариясида ер иқтисодий тушунчаси фаровонлик манбаси ва қиймат объекти сифатида базавий ҳисобланади. Ердан қандай фойдаланиш баҳолаш амалиёти кечадиган муҳитни ташкил этувчи географик, қонунчилик, ижтимоий ва иқтисодий тасаввурлар билан белгиланади.

Иқтисодий концепция нуқтаи назаридан ер, авваламбор, мулкий ҳуқуқлар амал қиладиган физик субстанция, бу мулкий ҳуқуқлар қонун томонидан ижтимоий манфаатлар фойдасига чеклаб қўйилиши мумкин. Ер муҳим фаровонлик манбаси бўлиб, у пул ифодасида ёки айирбошлаш қийматида ўлчанади.

Ернинг географик концепцияси ернинг физик элементларини, унинг тақсимланиши ҳамда ердан фойдаланувчи одамларнинг фаолиятини баён қилишга қаратилган. Бу концепция физик тавсифларининг фарқланишини ва алоҳида олинган минтақа учун улар бирикувининг муҳимлигини тан олади.

Кўчмас мулк юридик концепциясининг моҳияти нафақат ер ёки тупроқни, балки табиат хусусиятидан қатъи назар, ер билан боғлиқ ҳамма нарсани ўз ичига олади, масалан, дарахтлар ва ўсимликлар, ёки жамиятнинг таъсири, масалан, уйлар ва бошқа қурилмалар. Кўчмас мулкка нафақат ер юзаси, балки унинг устидаги ҳамма нарсалар киради.

Ер участкасини бўш (ишлатилмаган) ёки яхшиланишлар қилинган (ерга ишлов бериш ва иншоотлар билан) участка сифатида баҳолаш иқтисодий тушунчадир. Бўш ёки яхшиланишлар қилинган ер участкаси ҳам кўчмас мулк деб аталади. Қиймат кўчмас мулкнинг фойдалилиги — унинг одамлар эҳтиёжлари ва талабларини қониқтириш қобилияти билан яратилади. Ҳар қандай кўчмас мулк объекти қиймати унинг ноёблиги, узоқ муддат хизмат қилиши, жойлашувининг доимийлиги, кўчмас мулк бозорида таклифнинг нисбатан чекланганлиги, шунингдек аниқ-бир ер участкасининг ўзига хос фойдалилиги билан белгиланади.

Мулк юридик концепциядир. Мулк ҳуқуқи шахснинг ўзига тегишли мол-мулкка ўз ихтиёрига кўра ва ўз мақсадларида эгалик қилиш, ундан фойдаланиш ва уни тасарруф этиш, шунингдек унинг мулк ҳуқуқи ҳар қандай бузилишининг, бунинг хавфи қаердан келиб чиқмасин, бартараф этилишини талаб қилиш ҳуқуқини ифода этади. Мулк ҳуқуқи муддатсиздир. Мулк ҳуқуқи Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик кодекси билан тартибга солинади.

Кўчмас мулк (кўчмас мулк объекти, кўчмайдиган мулк) физик ер участкаси ва инсон томонидан бажарилган унга тегишли яхшиланишлар сифатида таърифланади. Бу моддий, сезилиб турадиган «ашё» бўлиб, уни ердаги, шунингдек унинг усти ва остидаги ҳамма иншоотлар билан биргаликда кўз билан кўриш ва ушлаб кўриш мумкин.

Кўчмас мулкка бўлган мулк ҳуқуқи тушунчаси кўчмас мулкка эгалик қилиш, ундан фойдаланиш ва уни тасарруф этиш билан боғлиқ барча ҳуқуқлар, манфаатлар ва имтиёзларни ўз ичига олади. Кўчмас мулкка бўлган мулк ҳуқуқи одатда, физик объект сифатидаги кўчмас мулкнинг ўзидан фарқли ўлароқ, эгалик қилишнинг қандайдир белгиси билан ифодаланади. Шундай қилиб, кўчмас мулкка бўлган мулк ҳуқуқи номоддий тушунчалар жумласига киради.

Кўчар мулк кўчмас мулк жумласига кирмайдиган моддий ва номоддий объектларни ўз ичига олади. Бу объектлар кўчмас мулк билан доим боғлиқ эмас, тоифа сифатида, бундай мулк жойдан жойга кўчирилиши мумкинлиги билан характерланади.

Бухгалтерия ҳисоби атамашунослигида активлар кимнингдир эгалигида ёки кимнингдир бошқарувида бўлган ресурслар бўлиб, улардан келгусида етарлича асос билан қандайдир иқтисодий фойдани кутиш мумкин. Активларга эгалик қилиш ҳуқуқи ўз ҳолича номоддий тушунчадир. Бироқ активларнинг ўзи моддий ҳам, номоддий ҳам бўлиши мумкин.

Молиявий ҳисобот (бухгалтерия ҳисоби) стандартларига мувофиқ моддий, номоддий ва инвестициявий активлар фарқланади. Қуйидаги атама ва тушунчалар алоҳида аҳамиятга эга:

a) жорий активлар. Корхона фаолиятида доимийлик асосида фойдаланиш учун мўлжалланмаган активлар, масалан, дебиторлар ҳисобварақлари, товар-моддий захиралар, қисқа муддатли инвестициялар, банк ва кассадаги нақд пуллар. Баъзи ҳолларда қуйидаги келтирилган таърифга мувофиқ асосий активлар сифатида қараладиган кўчмас мулк ҳам жорий активларга киритилиши мумкин. Мисол тариқасида товар-моддий захирада турган ва сотувга мўлжалланган ер участкалари ёки кўчмас мулк объектларини келтириш мумкин;

б) асосий активлар. Бу иккита умумий тоифага ажратиладиган моддий ва номоддий активлардир:

— кўчмас мулк, ишлаб чиқариш воситалари ва асбоб-ускуналар — корхона фаолиятида доимийлик асосида фойдаланишга мўлжалланган активлар бўлиб, ер участкаси ва иншоотлар, ишлаб чиқариш воситалари ва асбоб-ускуналар, амортизация захираси ва бошқа турдаги активларни ўз ичига олади;

— бошқа узоқ муддатли активлар — корхона фаолиятида доимийлик асосида фойдаланишга мўлжалланмаган, аммо узоқ муддат унинг эгалигида бўладиган активлар. Бундай активлар узоқ муддатли инвестициялар ва узоқ муддатли дебиторлик қарзи, гудвилл, кечиктирилган харажатлар, патентлар, фирма белгилари ва бошқа шунга ўхшаш активларни ҳам ўз ичига олади.

Бухгалтерия ҳисоби атамашунослиги баҳоловчилар фойдаланадиган атамашуносликка тўлиқ мос келмайди. Агар мазкур банднинг олтинчи хатбошисида келтирилган таснифга асосланилса, баҳоловчилар кўпроқ асосий активлар билан иш тутадилар. Техник жиҳатдан активлар — моддий ва номоддий активларнинг ўзи эмас, балки мулк (активлар)га эгалик қилиш ёки эгалик қилиш ҳуқуқи баҳоланади. Бу атама мулкнинг объектив тарзда эркин бозорда сотилиши ёки сотиб олиниши қобилиятига асосланган мулкни иқтисодий баҳолаш концепцияси билан қийматни аниқлашга асос сифатида объектнинг баъзи бир ички сифатлари ёки бозор қийматидан фарқланувчи бошқа базани назарда тутадиган қандайдир субъектив концепция ўртасидаги фарқни кўрсатади. Шунга қарамай, объектив бозор ёндашуви мулкни чекланган ёки бозордан ташқари баҳолаш ҳолларида махсус иловаларга эга.

«Қадрсизланиш», «эскириш» ва «амортизация» атамаларидан мулкни баҳолашда ҳам, бухгалтерия ҳисобида ҳам фойдаланилади, ҳамда улар мазмунининг тушунилмаслигига олиб келиши мумкин. Англашилмовчиликларга йўл қўймаслик учун баҳоловчилар «қадрсизланиш», «эскириш» ёки «ҳисобланган эскириш» атамаларидан фойдаланиши ва бунда алмаштириш (такрор ишлаб чиқариш)га нисбатан ҳар қандай қиймат йўқотилишини назарда тутиши мумкин. Бундай йўқотишлар жисмоний эскиришга, функционал ёки техник, ёхуд ташқи эскиришга тегишли бўлиши мумкин. «Амортизация ажратмалари» атамаси бухгалтерлар ретроспектив (тарихий) қиймат нуқтаи назаридан активларни сотиб олиш учун дастлабки харажатларни, улар қандай принцип бўйича ҳисобланганидан қатъи назар, қоплаш мақсадида белгилайдиган чегирмаларни англатади. Ҳисобланган эскириш баҳоловчи учун доим бозор муносабатлари функцияси бўлади. Амортизация ажратмалари, ўз навбатида, авваламбор бухгалтер амортизацияни ҳисоблаш учун қўллаган аниқ усулга боғлиқ бўлиб, доим ҳам бозор ҳолатини акс эттирмайди.

Кўчмас мулк объектига тегишли «мулк» юридик атамаси кўчмас ва/ёки кўчар мулкни умумий белгилаш учун ҳам кенг қўлланилишини ҳисобга олиб, баҳолаш стандартларида бу тушунча кенг маънода фойдаланилади. Шу жиҳатдан, унда жисмоний объектнинг ўзи ҳам, унга эгалик қилиш ҳуқуқи ҳам тушунилиши мумкин. Бундай келишувни қабул қилганда умумий баҳолаш жараёнидаги мулкни бухгалтерия ҳисобидаги таърифлар ва келишувлар маъносидаги активлар сифатида англашиладиган мулкдан фарқлаш жоиз.

Мулкни баҳолаш турли омилларнинг мулк қиймати миқдорига таъсирини аниқлаш имконини берадиган иқтисодий принциплар йиғиндиси асосида амалга оширилади. Мулкни баҳолашда қуйидаги иқтисодий принциплардан фойдаланилади: энг мақбул ва энг самарали фойдаланиш принципи, фойдалилик принципи, алмаштириш принципи, талаб ва таклифнинг мувофиқлиги принципи, рақобат принципи, ўзгартириш принципи, ҳисса қўшиш принципи, мувозанатлашганлик принципи, ошиб борувчи ва пасаювчи унум принципи, ортиқча маҳсулдорлик принципи, олдиндан билиш принципи, мувофиқлик принципи, боғлиқлик принципи, мулк объектлари ва уларга мулк ҳуқуқини ажратиш (мулк ҳуқуқларини оптимал тақсимлаш) принципи.

Бошқа тенг шароитларда мулк объекти қийматига ҳал қилувчи таъсир кўрсатадиган омилларга қараб, мулкни баҳолашда қўлланиладиган иқтисодий принциплар йиғиндиси қуйидаги тарзда таснифланиши мумкин: бозор муҳитига боғлиқ баҳолаш принциплари; мулкдорнинг мулк ҳақидаги тасаввури билан боғлиқ баҳолаш принциплари; мулкдан фойдаланиш табиати билан боғлиқ баҳолаш принциплари.

Мулкнинг бозор қиймати бозорда талаб ва таклифнинг ўзаро таъсирлашуви ҳамда сотувчилар ва харидорлар рақобат табиати натижасида шаклланади.

Талаб одатда харидорлар маълум вақт оралиғида шу пайтда қарор топган бозор қиймати бўйича сотиб олишга тайёр ёки сотиб олиши мумкин бўлган товарлар ёки хизматлар миқдори билан белгиланади. Товар ёки хизматга бўлган талабга таъсир қиладиган ҳал қилувчи омиллар потенциал истеъмолчиларнинг шу товар ёки хизматни олишга истаги ва имкониятларини акс эттирувчи афзал кўришлари ва харид қилиш қобилиятидир. Шундай қилиб, товар ёки хизматга талаб шундай товар ёки хизматнинг фойдалилиги билан яратилади, уларнинг танқислиги ва кераклилиги таъсирида бўлади ҳамда потенциал харидорларнинг харид қобилияти билан чекланади.

Таклиф айни пайтда бозорда аниқ нархда сотувга таклиф этилган объектлар миқдори билан белгиланади. Товар ёки хизмат таклифига таъсир қилувчи асосий омиллар бундай товар ёки хизматнинг фойдалилиги ва уларнинг айланмадаги миқдорининг чекланганлигидир. Шу билан бирга, товар ёки хизматнинг мавжудлиги потенциал истеъмолчиларнинг ҳақиқий харид қобилияти билан чекланган.

Талаб ва таклиф нисбати тенг вазнли бозордаги нархлар даражасини белгилайди. Талаб ва таклиф нисбатининг эҳтимол қилинадиган учта ҳолатини ажратиш мумкин: талаб ва таклиф тенг, бозор битимлари натижасида мулк объектларининг тенг вазнли адолатли бозор нархи шаклланади; талаб таклифдан ортиқ, бу бозорда нархларнинг ошиб кетиши билан ифодаланади; таклиф талабдан юқори, бу бозорда нархларнинг тушиб кетиши билан ифодаланади.

Бозор механизмлари бошқариш таъсирига эга: бозор талаби фойдани келтириб чиқаради, фойда, ўз навбатида, рақобатни юзага келтиради. Қўшимча фойда олиш имконияти ёки монополлашув жараёнлари рақобат механизмларининг бузилишига олиб келади ҳамда мулк қийматини бузиб юбориб, бозорга путур етказади.

Ўзгариш принципи

Мулкнинг бозор қиймати вақтга боғлиқ ҳолда ўзгаради ҳамда муайян санага белгиланади. Мулк объектининг ўзи ҳам, ташқи шароитлар ҳам ўзгаришга мойил.

Мулкнинг энг юқори қиймати мулк объектининг ўзи ҳамда ундан фойдаланиш хусусияти бозор эҳтиёжлари ва кутувларга мос келганда шаклланади.

Мулк объекти қиймати унга нисбатан ички ва ташқи омиллар йиғиндисининг таъсирига боғлиқ.

Фойдалилик кўчмас ёки кўчар мулк объектларини баҳолашда асосий мезондир. Баҳолаш жараёнида қўлланиладиган тартиб-таомилларнинг умумий мақсади баҳоланаётган мулкнинг фойдалилиги ёки яроқлилиги даражасини аниқлаш ва миқдорий ифодалашдан иборат.

Фойдалилик аниқ шарт-шароитларга татбиқан қараладиган нисбий тушунча. Мол-мулкнинг қиймати юридик, жисмоний, функционал, иқтисодий ва экологик омилларни биргаликда ҳисобга олган ҳолда унинг фойдалилигини баҳолаш йўли билан белгиланади.

Мол-мулк қийматини баҳолаш ундан фойдаланиш усули ва (ёки) уни бозорда оддий сотиш тартиб-таомилига боғлиқ. Баъзи мол-мулк объектлари мазкур мол-мулк объектларининг таркибий қисмларидан алоҳида фойдаланилганда оптимал фойдалиликни касб этади. Бошқа мол-мулк объектлари эса муайян мулк объектлари гуруҳи таркибида фойдаланилганда оптимал фойдалиликка эришади. Тегишлича, мол-мулкнинг алоҳида ажратилган объект сифатидаги фойдалилиги ҳамда мулк объектлари гуруҳининг бир қисми сифатидаги фойдалилигини фарқлаш керак. Баҳоловчи мулкни у бозорда қандай кўринишда бўлса, шундай баҳолаши лозим: мол-мулкнинг алоҳида объекти сифатида; мол-мулк объектлари гуруҳининг бир қисми сифатида. Агар мулк объектлари гуруҳининг бир қисми сифатида баҳоланаётган мулкнинг қиймати худди шу мол-мулк объектининг алоҳида ажратилган мулк сифатидаги баҳосидан фарқ қилса, бундай қиймат баҳолаш ҳақидаги хулосага киритилиши керак.

Алоҳида ажратилган ва мустақил ишлайдиган мол-мулк объектлари, одатда, битталаб сотилади ва тегишлича баҳоланади. Мол-мулк объектларининг баҳоси унинг ишлаши ёки бошқа мол-мулк объектлари билан иқтисодий боғлиқлиги натижасида ошса (камайса), бундай қўшимча қиймат баҳолаш ҳақидаги хулосага киритилиши керак. Шу билан бирга, бундай қўшимча қиймат тегишлича асосланмасдан бозор қиймати сифатида қаралмаслиги керак.

Алоҳида мулк объекти бошқа шахсларнинг мулкида бўлган мулк объектлари билан жисмоний ёки функционал боғлиқлиги ҳисобига ёки ўзининг харидор учун жозибадорлиги туфайли ўз қийматидан юқори қўшимча (махсус) қийматга эга бўлиши мумкин. Баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда бундай қўшимча (махсус) қиймат миқдори мазкур баҳолаш стандартларига мувофиқ белгиланган бозор қийматидан алоҳида кўрсатилиши керак.

Фойдалилик мулк объектидан ёки мулк объектлари гуруҳидан бутун фойдаланиш даври давомида баҳоланади. Мулк объекти айланмадан вақтинча ёки тўлиқ олинган тақдирда бундай мулк объектини баҳолаш баҳоловчидан махсус билимларни талаб қилади, бундай мулкни баҳолаш ҳақидаги ҳисобот мазкур стандартлар талабларига мос ҳолда тузилиши керак. Баҳолаш ҳақида ҳисоботни тузишда баҳоловчи мулк қиймати ҳақида хулоса қилиш учун асос бўлган ахборотнинг очиб берилишини таъминлаши, шунингдек бунда махсус тахминларга ва чекловларга йўл қўйилганми йўқми, шу тахминлар ва чекловларни кўрсатиши лозим.

Мулкнинг баҳолаш санасидаги фойдалилиги даражасини ташқи ёки иқтисодий омиллар таъсири туфайли аниқ белгилаб бўлмаслиги мумкин. Бундай ҳолда мазкур стандартлар талабларига мувофиқ баҳолаш ҳақидаги ҳисобот мулк қиймати ҳақидаги хулосага асос бўлган ахборотни очиб бериши, шунингдек агар мулк объектини баҳолашда махсус фаразлар ва чекловларга йўл қўйилган бўлса, уларни кўрсатиши керак.

Фойдалилик сиёсий ёки иқтисодий мавҳумлик вазиятида ўзгариши мумкин. Корхоналар фаолиятининг вақтинчалик ёки тўлиқ тўхтатилиши уларнинг мол-мулки қийматига арзимас таъсир кўрсатиши мумкин, айни пайтда фаолиятнинг узоқ вақт тўхтатилиши истиқболи эса уларнинг қийматига анча жиддий таъсир кўрсатиши мумкин. Мулкни баҳолашда баҳоланаётган мулкка ундан фойдаланиш натижаларига таъсир кўрсатадиган ички ва ташқи омилларни биргаликда ҳисобга олган ҳолда қаралиши керак.

Оддий харидор мулк объекти учун, оғирлаштирувчи вақт омиллари, кўпроқ хавф-хатар ёки қандайдир ноқулайликлар бўлмаганда, ўзининг фойдалилик тавсифлари билан ўхшаш бошқа мулк объектига алмаштириш учун талаб этиладиган суммадан ортиғини тўламайди.

Мулк объектининг бўлиши мумкин бўлган энг юқори қиймати бир хил фойдалиликка эга бошқа мулк объектини сотиб олиш мумкин бўлган энг паст нарх билан белгиланади.

Бундай энг паст нарх баҳоланаётган мулк объектига эквивалент фойдалилиги энг яқин бўлган янги ўхшаш мулк объектини яратиш учун энг эҳтимол қилинадиган харажатлар миқдори билан белгиланади.

Даромад келтирадиган мулк қиймати ушбу мулкка эгалик қилишдан келгусида олиниши мумкин бўлган даромадларнинг жорий қиймати билан белгиланади.

Энг яхши ва энг самарали фойдаланиш мулкдан қонунчиликка зид бўлмайдиган, жисмонан ва молиявий жиҳатдан амалга оширилиши мумкин бўлган ва бунда ушбу мулкни баҳолаш энг юқори қиймат миқдорини бериши эҳтимол қилинадиган фойдаланишдир.

Мулкдан қонунчиликка зид тарзда ёки жисмоний имкони йўқ фойдаланиш энг яхши ва энг самарали фойдаланиш деб қарала олмайди. Мулкдан қонунчиликка зид бўлмаган ва жисмоний имкон бўлган тарзда фойдаланилганда баҳоловчи мулкдан бундай фойдаланилиш энг эҳтимолий эканлиги ҳақидаги фикрини асослаб бериши керак. Мулкдан фойдаланиш эҳтимолининг битта ёки кўпроқ вариантлари бўлганда уларни молиявий асослаб бериш керак. Баҳоланаётган мулкдан фойдаланганда бу мулк энг юқори қийматга эга бўлса ҳамда бундай фойдаланиш кўрсатилган талабларга жавоб берса, бу энг яхши ва энг самарали фойдаланиш бўлади.

Беқарор ва тенг вазнли бўлмаган бозорларда мулкни ундан кейинги фойдаланиш учун сақлаш энг яхши ва энг самарали фойдаланиш сифатида қаралиши мумкин. Эҳтимол қилинадиган энг яхши ва энг самарали фойдаланишнинг бир нечта вариантлари аниқланганда муносиб вариантни танлаш мулкдан фойдаланишнинг ҳар бир вариантида келиши кутиладиган пул оқимларини таҳлил қилиш асосида амалга оширилади. Модификацияланиш ҳолатида бўлган мулкдан фойдаланишда энг яхши ва энг самарали фойдаланиш сифатида оралиқ фойдаланиш қаралиши мумкин.

Энг яхши ва энг самарали фойдаланиш тушунчаси асосий бўлиб, мулкнинг бозор қиймати ҳисоб-китобларининг ажралмас қисми ҳисобланади.

Ҳар қандай қўшимча элементлар ва яхшиланишлар, мулк объекти қийматининг ошиши бундай элементларни сотиб олиш ва амалга оширишга кетган харажатлардан юқори бўлганда, ўзини оқлаган бўлади.

Агар мулк объекти икки ёки ундан ортиқ таркибий элементлардан иборат бўлса, бундай таркибий элементлар ўзаро функционал боғлиқликда бўлиши ва мувофиқлашган бўлиши керак.

Капитал қўйилмаларнинг ошириб борилиши шунга мос равишда мулкдан фойдаланишдан унумнинг муайян чегарагача пропорционал ошишига олиб келади, шундан кейин мулкдан фойдаланишдан унумнинг ўсиши капитал қўйилмаларнинг ошишига нисбатан камайиб боради.

Мулкка инвестициялар бундай инвестицияларга боғлиқ харажатлар қоплангандан кейин даромад келтириши керак.

Мулкий ҳуқуқлар мулк объекти умумий қийматининг энг юқори даражасини таъминлайдиган тарзда модификация қилиниши (бирлаштирилиши, ажратилиши) керак.

Ҳар қандай турдаги баҳолаш объекти қийматини бозор қиймати сифатида ҳам, бозордан ташқари қийматлар турлари сифатида ҳам аниқлаш учун баҳоловчи баҳолашга битта ёки ундан ортиқ ёндашувларни қўллаши керак. Баҳолашга ёндашув деганда умумэътироф этилган ва кенг тарқалган таҳлилий методология тушунилади.

Бозор қийматини аниқлашда баҳоловчи алмаштириш принципидан фойдаланган ҳолда, тегишли бозор маълумотлари асосида қуйида келтирилган ёндашувлардан бири ёки бир нечтасини қўллайди.

Харажат ёндашуви — баҳолаш объекти қийматини баҳолашнинг баҳолаш объекти эскиришини ҳисобга олиб уни тиклаш ёки алмаштириш учун зарур харажатларни аниқлашга асосланган усуллари йиғиндиси. Ушбу мулкни ўрнини босиш учун асл мулкнинг нусхаси ёхуд худди шундай фойдалиликни таъминлай оладиган бошқа мулкни яратиш мумкинлиги назарда тутилади.

Қиёсий ёндашув — баҳолаш объекти қийматини баҳолашнинг баҳолаш объектини аналог объектлар — улар билан битимлар нархлари ёки таклиф нархлари ҳақида ахборот мавжуд бўлган объектлар билан, киритилган ўзгартиришлар миқдорини асослаган ҳолда, қиёслашга асосланган усуллари йиғиндиси. Бундай ёндашувда аналог объектлар ёки уларнинг ўрнини босувчи объектлар сотувлари ҳамда тегишли бозор маълумотлари қаралади, ҳисоблаб чиқиладиган қиймат миқдори эса қиёслашга асосланган жараён орқали аниқланади. Умумий ҳолда баҳолаш объекти бозорда кузатилган ўхшаш объектлар сотувлари билан қиёсланади. Шунингдек листинг (котировкалар) ҳамда қимматли қоғозларнинг дастлабки жойлаштирилиши маълумотлари ҳам эътиборга олиниши мумкин.

Даромад ёндашуви — баҳолаш объекти қийматини баҳолашнинг баҳолаш объектидан кутиладиган даромадларни аниқлашга асосланган усуллари йиғиндиси. Баҳолаш объектига тегишли даромадлар ва харажатлар ҳақидаги маълумотлар кўриб чиқилади ҳамда капиталлаштириш жараёни орқали қиймат ҳисоблаб чиқилади. Даромад ёндашуви, мулкдан фойдаланиш ва/ёки уни сотишдан келгусида кутилаётган даромадни жорий қийматига тенг эканлиги ҳақидаги назарий тахминга асосланган.

Қийматнинг бозордан ташқари турини аниқлашда баҳоловчи худди шундай ёндашувларни қўллайди, аммо баҳолашнинг бозор қийматини аниқлашдан фарқ қиладиган бошқа мақсадларини ҳисобга олиб қўяди.

Баҳоловчи баҳолашни ўтказаётганда баҳолашга юқорида санаб ўтилган ёндашувларни қўллаши ёки уларни қўллашни рад этиш ҳақидаги қарорини асослаб бериши керак.

Ёндашувларнинг ҳар бирини турли усуллар ёрдамида қўллаш мумкин. Баҳоловчи баҳолашга ҳар бир ёндашув доирасида аниқ баҳолаш усулини ўзи мустақил танлашга ҳақли. Баҳолашга у ёки бу ёндашув доирасида қўлланиладиган усулни танлаш баҳоловчининг малакаси, баҳолаш стандартлари талаблари, бозор талаблари, баҳолаш объекти ҳақидаги мавжуд ахборотдан келиб чиқади. Муқобил ёндашувлар ва усулларнинг мавжудлиги баҳоловчига бир қатор таҳлилий тартиботларни таъминлашдан иборат бўлиб, уларнинг натижалари охир-оқибат қаралаётган қийматнинг аниқ турига боғлиқ ҳолда якуний ҳисобланган миқдор (ёки миқдорлар интервали)ни олиш учун чамалаб кўрилган ва келишилган бўлиши лозим.

Баҳолаш ёндашувлари ва усуллари одатда барча баҳолаш объектлари турлари, шу жумладан кўчмас мулк, кўчар мулк, интеллектуал фаолият натижалари, бизнес, мулк ҳуқуқи ва мажбуриятлар учун умумийдир. Шунга қарамай, ҳар хил мулк турларини баҳолаш лозим даражада баҳолаш объекти қиймати аниқланаётган бозорни акс эттирадиган турли ахборот манбаларидан фойдаланишни тақозо этади.