В соответствии с Законом Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», Указом Президента Республики Узбекистан от 28 февраля 2023 года № УП-27 «О Государственной программе по реализации стратегии развития Нового Узбекистана на 2022 — 2026 годы в «Год заботы о человеке качественного образования» и постановлением Президента Республики Узбекистан от 24 марта 2023 года № ПП-101 «О мерах по эффективной организации деятельности Агентства по управлению государственными активами» приказываю:
приказ директора Агентства по управлению государственными активами Республики Узбекистан от 1 мая 2020 года № 01/11-15/62 «Об утверждении Единого национального стандарта оценки Республики Узбекистан» (рег. № 3239 от 4 июня 2020 года) (Национальная база данных законодательства, 04.06.2020 г., № 10/20/3239/0721);
приказ директора Агентства по управлению государственными активами Республики Узбекистан от 4 марта 2022 года № 01/11-14/16 «О внесении изменений в Единый национальный стандарт оценки Республики Узбекистан» (рег. № 3239-1 от 14 марта 2022 года) (Национальная база данных законодательства, 14.03.2022 г., № 10/22/3239-1/0216).
 Комментарий LexUz
См.: статью 40 Закона Республики Узбекистан «О нормативно-правовых актах».

ПРИЛОЖЕНИЕ

к приказу директора Агентства по управлению государственными активами Республики Узбекистан от 25 октября 2023 года № 01/11-14/29

22. В случае невозможности решения отдельных вопросов пункта 19 ЕНСО до начала выполнения процесса оценки указанной в задании на оценку, появления информации, вследствие чего возникает необходимость внесения изменений и дополнений в задании на оценку, либо в иных ситуациях, которые требуют проведения изучения, допускается внесение изменений и дополнений в задание на оценку в течение всего периода проведения оценки.
23. О любых изменениях, возникших после начала выполнения работ по оценке (изменении объемов работ, изменениях, касающиеся вопросов, указанных в пункте 21 ЕНСО и др.) оценщик должен сообщать заказчику до завершения работ по выполнению задания на оценку и составления отчета об оценке.
Результаты работ по оказанию оценочными организациями дополнительных профессиональных услуг в соответствии с Законом Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности» не являются отчетом об оценке.
В таких случаях оценщику следует учесть требования пункта 128 ЕНСО для решения вопроса, может ли какой-либо один из примененных подходов/методов обеспечит получение более достоверного показателя стоимости.
Оценщики могут использовать методику, приведенную в приложении № 1 к ЕНСО, при согласовании результатов оценки.
226. Профессиональные общественные объединения оценочных организаций осуществляют контроль за соблюдением своими членами — оценочными организациями требований Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», ЕНСО, других нормативно-правовых актов в области оценочной деятельности, в том числе в части соблюдения требований внутренних правил.
соответствия отчета об оценки требованиям Закона «Об оценочной деятельности», стандартов оценки, других нормативно-правовых актов в области оценочной деятельности;
соответствие отчета об оценке требованиям Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», стандартов оценки, других нормативно-правовых актов в области оценочной деятельности;
Отчет об оценке не соответствует требованиям Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», стандартов оценки, других нормативно-правовых актов в области оценочной деятельности;
254. Выявленные технические ошибки (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка), допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований Закона «Об оценочной деятельности», стандартов оценки, других нормативно-правовых актов в области оценочной деятельности не являются основанием для признания отчета об оценке «недостоверным».
в) Раздел № 3 «Соответствие отчета об оценке». В этом разделе указывается соответствие отчета об оценке требованиям Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», стандартов оценки, других нормативно-правовых актов в области оценочной деятельности.
497. Правила, содержащиеся в пунктах 160-166 НСО № 6, могут не применяться по отношению к оценкам стоимости нефинансовых обязательств и оценкам с компонентом нефинансовых обязательств. При оценке стоимости нефинансовых обязательств оценщики должны применять принципы, изложенные в настоящей главе.

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

по отчету № ___________

«________________________________________________»

(наименование отчета об оценке)

«___» _________ 20___ г.

г. Ташкент

1. Общие сведения

Основание проведения экспертизы:

____________________________________________________________________

____________________________________________________________________

Предмет экспертизы: _________________________________________________

____________________________________________________________________

Вид экспертизы: _____________________________________________________

Дата проведения экспертизы: «___» ___________ 20___ г.

Эксперт: Ф.И.О., должность, номер и дата выдачи квалификационного сертификата оценщика и удостоверения о присвоении первой или высшей категории ________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________________

Отчет № ______ «___________________» от «___» _________ 20___ г. (далее — Отчет) выполнен оценочной организацией «_______», являющейся членом профессионального общественного объединения оценочных организаций « __________________________» удостоверение № _________ от «___» _________ 20___ г., оценщиком ____________, имеющим квалификационный сертификат оценщика № ______, выданный «___» _____________ 20__ г., для целей_____________ по Договору № ______ от «___» __________ 20___ г.

Объектом оценки является:

___________________________________________________________________

___________________________________________________________________.

(Точное описание объекта оценки, позволяющее однозначно идентифицировать его на дату оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица)

2. Результаты обследования оцениваемого имущества с выездом на объект оценки (при проведении полевой экспертизы):

При проведении полевой экспертизы дополнительно установлено:

(Далее экспертом приводятся результаты обследования оцениваемого имущества с выездом на объект оценки и обследования сопоставимых объектов имущества для подтверждения данных, представленных в отчете об оценке)

3. Соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности

В Отчете приведено:

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

(Далее экспертом приводятся выводы о соответствии представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, в части соблюдения общих требований к содержанию отчета об оценке объекта оценки)

Для целей оценки в Отчете использованы следующие подходы:

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

(Далее экспертом приводятся выводы об обоснованности использования (или отказа от использования) Оценщиком в отчете тех или иных подходов оценки)

Использование доходного подхода:

В рамках выбранного подхода Оценщик использовал метод ________________.

(Далее экспертом приводятся выводы о правильности и обоснованности выбора Оценщиком конкретного метода в рамках использованного подхода. Кроме того, приводятся результаты анализа полноты и достоверности информации, использованной Оценщиком при осуществлении оценки в рамках выбранного метода оценки, достоверности и обоснованности использованных им в расчетах величин)

Использование сравнительного подхода:

В рамках выбранного подхода Оценщик использовал метод ________________.

(Далее экспертом приводятся выводы о правильности и обоснованности выбора Оценщиком конкретного метода в рамках использованного подхода. Кроме того, приводятся результаты анализа полноты и достоверности информации, использованной Оценщиком при осуществлении оценки в рамках выбранного метода оценки, достоверности и обоснованности использованных им в расчетах величин)

Использование затратного подхода:

В рамках выбранного подхода Оценщик использовал метод ________________.

(Далее экспертом приводятся выводы о правильности и обоснованности выбора Оценщиком конкретного метода в рамках данного подхода. Кроме того, приводятся результаты анализа полноты и достоверности информации, использованной Оценщиком при осуществлении оценки в рамках выбранного метода оценки, достоверности и обоснованности использованных им в расчетах величин)

Вводимые скидки и премии:

(В данном разделе экспертом приводятся выводы об обоснованности применения и достоверности величин, использованных Оценщиком в расчетах скидок и премий, а также достоверности их определения)

Обоснование удельных весов каждого подхода оценки:

Оценщик использовал _________________ (метод присвоения удельных весов использованным в оценке подходам к определению стоимости).

(Далее экспертом приводятся выводы об обоснованности присвоения Оценщиком удельных весов (коэффициентов) подходов)

4. Выводы проведенной экспертизы:

На основании вышеизложенного, рассмотренный Отчет об оценке № _____ «___________________________» от «___» ___________ 20___ г.

(наименование отчета)

признается (достоверным / недостоверным) ____________________________.

Эксперт, проводивший экспертизу ____________ (подпись)

Руководитель оценочной организации, проводившей экспертизу ____________ (подпись)

Печать оценочной организации

Возможные случаи

Последовательность действий при анализе НЭИ свободного (незастроенного) земельного участка

А. Коэффициенты капитализации для зданий и земельного участка (ЗУ) различны

А.1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка (ЗУ) зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения.

А.2. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

А.3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.

А.4. Оценка действительного валового доход (ДВД).

А.5. Расчет операционных расходов (ОР).

А.6. Расчет резерва затрат на капитальный ремонт.

А.7. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД).

А.8. Расчет коэффициента капитализации для зданий.

А.9. Оценка дохода, относимого на здания и сооружения.

А.10. Расчет дохода, относимого к ЗУ.

А.11. Оценка коэффициента капитализации для ЗУ.

А.12. Оценка стоимости земельного участка делением дохода, относимого к земле на коэффициент капитализации для ЗУ.

Б. Коэффициенты капитализации для зданий и земельного участка (ЗУ) равны

Б.1. Определение стоимости застройки условно свободного ЗУ зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения.

Б.2. Расчет ПВД.

Б.3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.

Б.4. Оценка ДВД.

Б.5. Расчет эксплуатационных расходов (ЭР) и резерва затрат на капитальный ремонт.

Б.6. Расчет общего ЧОД.

Б.7. Расчет общего коэффициента капитализации.

Б.8. Оценка недвижимости методом капитализации ЧОД, от единого объекта недвижимости.

Б.9. Оценка стоимости ЗУ как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

В. Известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения

В.1. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости конкретного назначения, застраиваемого на анализируемом ЗУ.

В.2. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль

инвестора.

В.3. Определяется стоимость ЗУ как разница между рыночной стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью строительства.

Возможные случаи

Последовательность действий при анализе НЭИ застроенного ЗУ

А. Здания или сооружения на застроенном земельном участке (ЗУ) требуют проведения

ремонта, реконструкции, перепрофилирование существующего объекта

А.1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

А.2.Корректировка на загрузку и потери при сборе платежей и величины прочих доходов.

А.3. Расчет действительного валового доход (ДВД).

А.4. Оценка операционных расходов (ОР).

А.5. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД), приносимого единым объектом недвижимости.

А.6. Расчет общего коэффициента капитализации.

А.7. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации

А.8. Расчет затрат на ремонт, реконструкцию, перепрофилирование существующего объекта недвижимости.

А.9. Оценка прироста стоимости недвижимости за счет ремонта, реконструкции, перепрофилирования существующего объекта

Б. Здания или сооружения на застроенном ЗУ не требуют дополнительных затрат на ремонт, реконструкцию, перепрофилирование существующего объекта

Проводится аналогично случаю «А» без проведения этапов А.8 и А.9.

ПРИЛОЖЕНИЕ

к Методике оценки стоимости нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности